酒店式公寓投资价值评价——以S酒店式公寓为例

摘要

酒店式公寓作为旅游房地产的一种类型，其发展速度是与我国的经济发展水平密切相关的。近年来，随着我国经济的不断发展，尤其是中国入世的拉动，大量的外资企业进入中国市场，推动了酒店式公寓市场的发展，市场需求迅速增加。2008年北京奥运会召开，酒店式公寓的需求量达到了最高点，无论是租金还是出租率都出现了历史最高点。 本文从基础理论入手，对酒店式公寓的发展背景、定义和特点，酒店式公寓与其它旅游房产的区别，投资价值的基本理论，相关理论及评价的方法——德尔菲法、多层次模糊综合评价法进行分析。然后，结合我国酒店式公寓的具体情况，对酒店式公寓的市场状况、经营状况，酒店式公寓开发中存在的问题进行论述。接下来，具体分析了影响酒店式公寓的因素，从经济因素、社会因素、行业因素、区位因素、投资者因素、相互关系因素六个方面进行具体的分析。 在以上定性分析的基础上，利用多层次模糊综合评价方法对酒店式公寓投资价值进行定量分析。在定量分析的过程中，首先指出选取多层次模糊综合评价方法的整体思路；接着建立了酒店式公寓投资价值评价指标体系；在建立酒店式公寓投资价值评价指标体系的基础上，通过层次分析法确定了各因素的权重；最后利用模糊数学模型，建立了酒店式公寓投资价值的模糊数学模型。 根据所建立的酒店式公寓投资价值的模糊数学模型，本文对具体的案例进行了综合评价。首先对S酒店式公寓的状况进行了分析，接着利用层次分析法所得出的各因素的权重和模糊数学模型对此酒店式公寓进行综合评价，最终通过隶属函数关系得出此酒店式公寓的评价级别，并提出了对此酒店式公寓的发展建议。 本文最后部分提出了我国酒店式公寓发展的对策和建议，并指出本文的不足之处。

目录

文摘

英文文摘

声明

1导论

1.1研究背景、目的及意义

1.1.1 研究背景

1.1.2研究目的

1.1.3研究意义

1.2国内外研究综述

1.2.1 国内外酒店式公寓研究综述

1.2.2国内外投资价值评价研究综述

1.3研究方法

1.3.1 分析综合法

1.3.2定性分析和定量分析相结合法

1.3.3文献资料法

1.3.4比较分析法

1.4研究思路

2概念与基础理论

2.1酒店式公寓

2.1.1酒店式公寓的概念

2.1.2酒店式公寓的特点

2.1.3酒店式公寓与公寓式酒店、产权式酒店的区别

2.2投资价值

2.2.1投资价值的概念

2.2.2投资价值与市场价值的区别

2.3相关理论与方法

2.3.1相关理论

2.3.2评价方法

3我国酒店式公寓发展现状分析

3.1我国酒店式公寓市场现状分析

3.1.1市场供应量分析

3.1.2市场需求分析

3.1.3市场竞争分析

3.2我国酒店式公寓经营管理分析

3.2.1管理模式分析

3.2.2产品与服务分析

3.2.3市场营销分析

3.3我国酒店式公寓开发中存在的问题

3.3.1政府对酒店式公寓的管理缺乏统一规范

3.3.2投资者难于获得期望的投资回报率

3.3.3规划建筑设计未能关注细节

3.3.4企业管理机制不完善，服务水平较低

3.3.5部分酒店式公寓定价过高，导致顾客流失

4影响酒店式公寓投资价值的因素

4.1经济因素

4.1.1城市经济发展水平

4.1.2通货膨胀率及其发展趋势

4.1.3市场需求量

4.1.4 目标市场消费结构

4.2社会因素

4.2.1人力资源丰富程度

4.2.2基础设施条件

4.2.3相关配套设施条件

4.3行业因素

4.3.1投资回报率

4.3.2投资回收期

4.3.3 目前市场供给量

4.3.4竞争者态势

4.3.5市场容量

4.3.6行业周期性

4.3.7市场机制完善程度

4.4区位因素

4.4.1地理位置

4.4.2交通条件

4.4.3周边环境

4.5投资者因素

4.5.1危机管理力度

4.5.2资金管理水平

4.5.3品牌延伸程度

4.5.4企业营销能力

4.6相互关系因素

4.6.1 内外部约束机制

4.6.2利益相关者

5酒店式公寓投资价值的多层次模糊综合评价模型的构建

5.1多层次模糊综合评价方法的整体思路

5.2酒店式公寓投资价值评价指标体系的建立

5.2.1 酒店式公寓投资价值评价指标体系建立的原则

5.2.2酒店式公寓投资价值评价指标体系

5.3利用层次分析法(AHP)确定评价指标的权重

5.4酒店式公寓投资价值模糊综合评价模型的建立

6案例分析——S酒店式公寓投资价值评价

6.1 S酒店式公寓概况

6.1.1位置描述

6.1.2城市基础设施配套情况

6.1.3顾客群体

6.1.4经营管理

6.2 S酒店式公寓投资价值模糊综合评价

6.2.1 S酒店式公寓投资价值等级计算

6.2.2 S酒店式公寓发展的评价分析

7我国酒店式公寓发展的对策和建议

7.1加强政府监管力度，建立健全相应的政策法规

7.2参照星级酒店管理办法，对酒店式公寓进行等级划分

7.3进行规范化管理，提高服务水平和质量

7.4重视酒店式公寓选址，提高投资价值附加值

7.5建立科学的价格体系

7.6完善服务质量保障体系，健全客户关系管理机制

7.7加强安全管理

8结论

8.1主要结论

8.2创新点

8.3不足之处

参考文献

附表

致谢

个人简历

发表的学术论文