房地产开发项目规划设计阶段的成本控制研究--基于宜昌新苑项目

摘要

在我国经济高速发展的大环境下，房地产行业的迅速崛起，在我国国民经济中占到了举足轻重的地位。随着房地产行业出现的“过热”的状况，国家出台了一系列房地产调控措施。这样的宏观环境下，对房地产开发企业而言，单纯依靠广告、价格战等措施已难以保证在激烈的竞争中维持长久的竞争力。从房地产市场发展规律来看，在短期内房地产项目情况受市场条件约束，但市场需求情况企业无法左右，因此，在目前的市场条件下，能否做好以及如何做好成本控制是一个房地产开发项目能否盈利或者盈利水平高低的关键。针对房地产开发项目在成本控制方面存在的问题，本文提出，房地产项目开发的各个阶段中，成本管控重点不同，必须从根源上抓起，重点做好规划设计阶段的成本控制，做足成本的前置控制工作，树立新的房地产成本管理理念，这是未来房地产成本管理和优化的必然趋势。 本文以宜昌新苑项目为例，根据作者个人的实际工作经验，结合自己的研究思考，经过归纳整理最终完成。本文研究的理论基础是规划设计阶段的限额设计及目标成本管理体系，在深入分析、总结项目成本管理问题及其成因的基础上，提出项目在规划设计阶段做好成本控制的方案。宜昌新苑项目作为政府保障房项目，非商品房性质的盈利项目，因此利润点非常低。本文通过一系列的理论分析，对宜昌路项目规划设计阶段的成本控制具体措施进行了相应的研究，通过图表计算法、比较计算法及调研法等研究方法，对遇到的日照遮挡问题、含钢量过高问题、车位配比不达标问题等一一解决，充分利用资源，降低了单方成本，并对目标成本的编制与管控做了重点分析，从理想概念设计开始的概算成本到图纸设计同步的目标成本编制，再到项目实施过程中的目标成本动态调整，层层结合，对项目规划设计阶段的成本控制起到了重要的作用。 本文最后提出了三项对房地产成本控制的有效工作手段，首先是通过一个完整的政府保障房项目开发，建立相关性质项目的成本数据库，作为将来再拿项目的测算依据和设计限额数据库;其次是图纸设计成本优化要制度化，并形成对成本优化成果相关人员进行奖励的激励措施。第三，重视并有效利用信息化，使房地产项目的成本及利润情况最及时、最真实有效的反映出来，有助于领导层对项目情况做出正确判断。对房地产开发的成本控制问题已经有很多相关的研究，但现在还很少有房企真正有针对性地在项目规划设计阶段进行规范的成本控制，本文不是泛泛地对开发各阶段的成本控制做陈述，而是抓住对成本影响最大的规划设计阶段做深入研究，通过本文的理论研究及案例分析，希望革新房地产开发企业成本管理的理念和思维，对重视规划设计阶段成本控制的房地产企业提供理论提供参考，本文研究的结果将对房企进一步有效的地利用土地资源，创造土地价值最大化及更高的利润空间，有效控制房价起到积极的作用，为推动房地产业的健康发展做出一定的贡献。

目录

声明

摘要

第1章 绪论

1．1 研究背景

1．2 研究意义

1．3 研究内容与方法

1．3．1 研究内容

1．3．2 研究方法

1．4 论文创新点

第2章 文献综述

2．1 相关概念界定

2．1．1 房地产开发成本组成

2．1．2 房地产开发各阶段及其成本控制重点

2．2 房地产成本管控研究状况

2．2．1 国外研究文献

2．2．2 国内研究文献

2．3 文献评述

第3章 宜昌新苑项目分析

3．1 宜昌新苑项目基本情况

3．2 宜昌新苑项目SWOT分析

3．3 宜昌新苑项目成本控制方面存在的问题

第4章 宜昌新苑项目规划设计阶段成本控制思路和方法

4．1 规划设计阶段的成本控制

4．1．1 建筑、结构规划设计

4．1．2 园林环境方面规划设计

4．2 方案设计阶段的成本控制

4．2．1 建筑、结构选型方案设计

4．2．2 安装工程方案设计

4．2．3 园林环境方案设计

4．3 扩初(初步)设计阶段的成本控制

4．3．1 建筑、结构扩初设计

4．3．2 精装修工程扩初设计

4．3．3 安装工程扩初设计

4．4 施工图设计阶段的成本控制

4．4．1 建筑、结构工程施工图设计

4．4．2 安装工程施工图设计

第5章 宜昌新苑项目成本控制实施效果

5．1 日照分析问题

5．2 含钢量的限额设计

5．3 小区停车位问题

5．4 建立目标成本

5．4．1 概算成本的建立

5．4．2 目标成本的建立

5．4．3 目标成本的动态调整

第6章 结论与展望

6．1 结论

6．2 展望

致谢

参考文献

附表