房地产的市场属性研究——基于实物经济和虚拟经济的视角

摘要

为使用者提供居住和工作场所是房地产的自然和原始属性,市场经济条件下,在人们的理财动机和经济发展刺激下,其功能又扩展为投资、投机和抵押。由于后两者的参与和作用,大量资金和资源投入到房地产领域,众多开发商集中争夺有限的土地资源,地价在争、炒声和人们对未来地价的积极预期中虚高;商业逐利性催生了房地产市场一系列的炒作、寻租行为,形成了极其复杂的利益关系和链条;自取消福利房分配制度以来,我国政府致力于房地产市场的振兴从而促进经济的增长和繁荣,因此推出各种各样的优惠政策支持房地产市场的发展。投资者的积极预期、投机者的参与和政府的干预使得虚拟成分迅速渗入房地产市场并不断激增,巨大的泡沫掩盖了房地产市场实物经济的本质,不仅给经济发展带来了不稳定的因素也使消费者的利益蒙受了巨大的损失。本文通过分析和比较,根据马克思的实物资本和虚拟资本理论初步确定了房地产的属性,在此基础上又依照当前我国房地产市场发展现状,综合当代学术界关于房地产市场归属问题的见解再次明确了房地产市场的属性并进一步指出这种归类方法的优点和不足,最终在理论上还原了房地产市场的本质属性,即房地产市场属于实物经济的一部分。由此,房地产的价格决定就由人们的心理预期还原为最初的生产成本,也就是说,当前我国的房产价格应该摒除虚高的成分,按照建构成本计算,从而在一个合理的价格上满足人们的居住要求。
　　第一部分对房地产市场属性研究的理论依据。这一部分首先介绍了实物经济和虚拟经济理论所涉及到的基本概念;其次梳理了国内外相关理论的研究成果及现状;最后对马克思的实物经济和虚拟经济理论进行了简单的回顾和分析。
　　第二部分我国房地产市场的现状解读。这一部分主要概括了我国房地产市场的发展历史并针对房地产市场现状进行了分析和解读。
　　第三部分房地产的市场属性及其两难处境分析。这一部分着重分析了市场经济条件下房地产的实物经济属性、虚拟经济属性以及两种属性间的辩证关系,指出市场经济条件下,房地产属性的“两难处境”即过度偏离实物经济属性和过度膨胀虚拟经济属性所带来的危害,最后,根据前面的论述实现房地产属性的理性复归。
　　第四部分建议和措施。通过以上分析对房地产市场的健康、持续发展提出建议。
　　本文的研究思路是传统的提出问题-分析问题-解决问题模式。

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引言

（一）选题背景和意义

（二）国内外研究述评

（三）研究思路与论文结构

（四）创新之处与不足之处

一、房地产市场属性研究的理论依据

（一）实物经济和虚拟经济理论

（二）房地产市场属性的研究

二、我国房地产市场的发展历程概述

（一）我国“地产”市场的发展历程

（二）我国“房产”市场的发展历程

（三）我国房地产市场的发展现状

三、房地产的市场属性及其两难处境分析

（一）房地产的市场属性分析

（二）市场经济条件下房地产的市场属性的“两难处境”

（三）市场经济条件下房地产市场属性的理性复归

四、针对房产市场现状提出的建议和措施

（一）明确房地产市场性质，保护居民居住权力

（二）“地产”与“房产”的分离

（三）深化住房用地改革，实现土地合理定价

（四）根据住房需求结构，完善住房供给结构

结论

参考文献

致谢