基于稳中求进政策下的呼和浩特市建成区土地出让市场研究

摘要

土地出让市场是政府垄断的一级市场，既要受到政府宏观调控政策的影响，又要符合一般交易市场的客观规律，七年来，国家特别关注土地出让市场发展走势，并通过出台调控政策，抑制土地出让价格过快上涨，防止地王频繁出现，引导土地出让价格理性回归。本文以稳中求进的调控政策为总基调，研究呼和浩特市建成区土地出让市场发展现状，探索国家宏观调控政策对研究区土地出让市场的影响程度，建立适宜呼和浩特市社会经济发展的土地出让市场体系，实现土地资源的优化配置。
　　呼和浩特市土地出让市场建立较晚，但在全国房地产市场高速发展的影响下，土地出让市场发展步伐较快，然而，土地出让市场体系在短时间内却无法健全。近两年，受国内外金融危机影响，土地出让市场出现了明显波动，本文在国家提出的稳中求进政策背景下，通过充分了解国内外土地出让市场研究进展，运用定性与定量相结合的方法、理论与实践相结合的方法等，从两方面分析了呼和浩特市土地出让市场发展状况，其中，一方面通过分析土地前期开发整理结构，发现呼和浩特市土地出让市场中，政府整理的土地主要用于了公共服务和公益事业项目建设，土地市场交易量较少;招商引资整理的土地占据了市场的主导地位，出现了呼和浩特市不同区域的土地出让交易量差距较大，区域间社会经济发展不平衡。另一方面，通过分析2005年至2012年间呼和浩特市土地出让市场中的土地交易量、土地利用率和土地出让价格变化趋势，提出了环状结构下呼和浩特市土地市场运行状况和存在的问题，并讨论了问题产生的原因。本研究的主要部分是通过以上分析确定了土地出让市场发展状况，并认真梳理2005年至2012年间国家出台的房地产调控政策，将国家稳中求进的调控政策与呼和浩特市土地出让市场发展相结合，从土地出让供应数量、土地出让楼面地价、土地出让容积率及土地出让平均成本和收益四个方面，探索国家调控政策对呼和浩特市土地出让市场的影响力度、变化趋势和政策导向。
　　针对上述研究，构建了呼和浩特市土地出让市场体系，增强了政府监管力度，提出了更加科学的土地出让市场运行机制。本研究又运用数学方法，建立了楼面地价和房屋售价、土地出让价格和房屋售价的关系模型，通过归纳总结，构建了土地出让定价方案，并运用实例加以验证，从而减小人为主观因素对土地出让市场价格的影响，使土地出让定价方法更能适应土地市场需要，土地出让价格的客观性和真实性进一步提高。最后本研究提出了呼和浩特市土地出让市场完善措施，即(1)深入分析土地市场运行状况，完善土地市场动态监测制度;(2)进一步强化政府主导职能，实现“五统一”发展模式;(3)强化土地利用结构，完善土地出让供给模式;(4)进一步完善土地出让市场体系，实现政府调控与市场职能互补发展。

目录

声明

摘要

1 绪论

1．1 选题的背景和意义

1．1．1 选题的背景

1．1．2 目的和意义

1．2 国内外研究概况

1．2．1 国外研究概况

1．2．2 国内研究概况

1．3 研究内容与方法

1．3．1 研究内容

1．3．2 研究方法

1．3．3 技术路线

2 土地市场的概述、理论依据及研究区概况

2．1 土地市场的概述

2．2 理论依据

2．2．1 地租理论

2．2．2 土地报酬递减理论

2．2．3 区位理论

2．2．4 中心地理论

2．2．5 经济统计相关理论

2．3 研究区概况

2．3．1 自然地理条件

2．3．1 社会经济条件

2．3．3 建成区概况

3 呼和浩特市土地出让市场现状结构分析

3．1 土地前期开发整理结构分析

3．1．1 政府实施土地整理情况

3．1．2 招商引资土地整理情况

3．2 呼和浩特市环状结构下的土地出让市场运行

3．2．1 环状结构划分

3．2．2 环状结构下的土地出让市场运行情况

4 国家调控政策对呼和浩特市土地出让市场影响

4．1 稳中求进的政策梳理

4．2 对呼和浩特市土地出让市场影响

4．2．1 对土地出让供应总量影响

4．2．2 对土地出让楼面地价影响

4．2．3 对土地出让容积率的影响

4．2．4 对土地出让平均成本和收益的影响

5、土地出让市场体系的构建与完善措施

5．1 土地出让市场体系构建

5．2 土地出让定价体系的构建

5．2．1 楼面地价与房屋售价关系模型的构建

5．2．2 土地价格与房屋售价关系模型的构建

5．2．3 土地出让价格定价方案的构建

5．2．4 实例验证

5．3 土地出让市场完善措施

5．3．1 深入分析土地市场运行状况，建立土地市场动态监测制度

5．3．2 进一步强化政府主导土地整理，实现“五统一”发展模式

5．3．3 优化土地利用结构，完善土地出让供给模式

5．3．4 进一步完善土地出让市场体系，实现政府调控与市场职能互补发展

6 结论与讨论

参考文献

致谢