商品房预售合同中期待权法律制度研究

摘要

改革开放以来，我国房地产市场发展迅速。商品房预售成了商品房交易市场的主要的交易方式。预购人在购买“期房”时，商品房往往没有实际建成，所以，从商品房预售合同签订之日到预购人取得商品房的所有权之日，存在一个时间差。这期间对于预购人来讲，存在着巨大的风险。对于预售商品房的预购人期待权的保护，关系到预购人的切身利益。本文正是基于对预购人期待权保护的目的，在我国现行的法律制度下，对相关法律制度的完善提出一些粗浅的建议，以期对预购人的期待权的保护有所裨益。 若想对预购人期待权的保护进行法律制度层次上的设计，首先要对预购人的期待权相关概念及其性质进行厘定。通过对预购人在预售合同下享有权利的分析，笔者得出了预购人所享有的权利是一种期待权。而期待权的性质又与其将来所要取得的权利相关。通过分析，笔者得出了预购人的期待权是一种物权性的债权。 商品房预售合同会引出许多法律关系。在复杂的关系网中，预购人的期待权会与其他当事人的权利产生冲突。本文对实践中经常发生的预购人的期待权与国有土地使用权之抵押权、在建工程抵押权、建设工程承包人优先受偿权三种权利的冲突进行了分析，提出了相应的解决方案。 预购人通过商品房预售合同享有了期待权。在实际取得房屋的所有权之前，预购人可以对自己享有的期待权进行相应的处分。本文通过对“期房’’转让和按揭的分析，指出我国相关的法律规定的不足，对完善相关制度提出自己的建议。 通过对预购人期待权制度现存问题的分析，本文得出结论：要想从根本上完善预购人期待权制度，必须建立预告登记制度。通过预告登记制度，可以将预售商品房上存在的权利状态予以公示，从而避免权利之间的冲突，降低“期房”转让和抵押的交易风险。

目录

文摘

英文文摘

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引言

第1章商品房预售合同中期待权概念及其性质界定

1.1商品房预售合同中期待权的概念

1.1.1商品房预售的概念由来

1.1.2商品房预售合同的概念

1.1.3商品房预售合同中期待权的概念

1.2商品房预售合同中期待权性质的界定

1.2.1期待权的性质界定

1.2.2经登记的预售合同中预购人期待权的性质界定

第2章商品房预售合同中期待权与其他权利的冲突及解决

2.1商品房预售合同中期待权与其他权利的冲突概述

2.1.1预购人的期待权与其他权利的冲突

2.1.2预购人的期待权与其他权利冲突的条件

2.2预购人的期待权与国有土地使用权之抵押权的冲突及解决

2.2.1国有土地使用权之抵押权解析

2.2.2预购人的期待权和国有土地使用权之抵押权的冲突

2.2.3预购人的期待权和国有土地使用权之抵押权的冲突解决

2.3预购人的期待权与在建工程抵押权的冲突

2.3.1在建工程抵押权概述

2.3.2预购人的期待权与在建工程抵押权的冲突及解决

2.4预购人的期待权与建设工程承包人优先受偿权的冲突

2.4.1建设工程承包人优先受偿权概述

2.4.2预购人的期待权与建设工程承包人优先受偿权的冲突

2.4.3预购人的期待权与建设工程承包人优先受偿权冲突的解决

第3章商品房预售合同中期待权的处分

3.1预售商品房的转让

3.1.1预售商品房转让的概述

3.1.2现行法律规定的缺陷

3.1.3我国预售商品房转让法律制度的完善

3.2预售商品房按揭

3.2.1预售商品房按揭概述

3.2.2我国预售商品房按揭性质争议

3.2.3本文对我国预售商品房按揭性质的认识

3.2.4对我国预售商品房按揭法律制度的完善

第4章预购人期待权的公示——预告登记制度的建立

4.1我国关于预购人期待权公示制度规定的现状

4.1.1现行法律规定

4.1.2现行法律规定存在的问题

4.2预购人期待权公示制度的比较法考察

4.2.1预告登记制度的概念渊源

4.2.2预告登记的性质

4.2.3预告登记的适用范围

4.2.4预告登记的效力

4.3建立我国的预告登记制度

4.3.1明确预告登记适用的范围

4.3.2明确预告登记的申请人

4.3.3明确预告登记的效力

4.3.4明确预告登记的消灭

第5章结论

5.1解决基础性问题

5.1.1建立预告登记制度

5.1.2在法律上明确预购人期待权的性质

5.2确立预购商品房上权利冲突解决规则

5.2.1确立在建工程抵押权制度

5.2.2完善建设工程承包人优先受偿权制度

5.2.3确立预购人期待权与其他权利冲突解决规则

5.3确立预购人期待权处分制度

5.3.1确立预售商品房转让制度

5.3.2确立预售商品房抵押制度

结束语

参考文献

攻读学位期间公开发表论文

致谢

研究生履历