商品房预售合同纠纷中的法律关系分析——以全某诉红树湾公司、鼎顺公司商品房预售合同纠纷案为例

摘要

商品房预售制度是近年来新兴发展起来的一种房产买卖方式，开发商利用这一方式筹措资金，降低成本。预售房产的价格最低，购房者也从中获得了实惠，可以说预售制度的出台使得买方与卖方达到了双赢的目的，促进了房地产市场的繁荣进步，同时也推动了社会经济的长足发展。与现售房产相比，由于预售房产尚在建设中，其合同的履行期限更长、面临的风险更大、内容更为复杂、涉及的法律关系也更多，且该制度的发展尚不成熟，存在着相关法律法规不完善，配套设施不健全等问题，甚至出现了畸形发展的趋势。商品房预售制度涉及的法律关系众多，本文将采取案例分析的形式，以全某诉红树湾公司、鼎顺公司商品房预售合同纠纷案为例，对其中的法律关系进行分析。
　　本研究分为五个部分：第一部分介绍全某诉红树湾公司、鼎顺公司商品房预售合同纠纷案的基本案情。该案涉及到预售人、预购人、房地产中介机构和银行多方主体之间的法律关系，争议焦点有三个方面：第一，全某与红树湾公司签订的《建房意向书》属于何种性质、效力如何；第二，红树湾公司与鼎顺公司是否存在委托代理关系；第三，全某遭受的损失由谁承担。针对以上争议焦点，法院的认定情况：第一，《建房意向书》性质为商品房预售合同，由于预售人在签约时及起诉前，均未取得预售许可证，因此不具有法律效力；第二，在认定红树湾公司与鼎顺公司是否存在委托代理关系上，一审法院认为证据不足无法认定双方的委托代理关系，二审法院则存在不同意见，认为鼎顺公司不仅具有红树湾公司开具的授权委托书，而且将收取全某的2万元诚意金转交给了红树湾公司，以此认定双方存在委托代理关系；第三，责任的承担，由于两级法院对委托代理关系的认定不同，在责任的承担上也出现不同的裁判结果。第二部分对《建房意向书》中的法律关系进行研究。首先，分析案件中《建房意向书》的性质，得出其属于商品房预售合同的结论。其次，对商品房预售合同的特点进行分析，它有着以下三个特点：其一，商品房预售应当签订书面的合同，商品房预售合同属于要是合同；其二，预售合同有不同于现售合同、附期限的买卖合同、预约合同的特点，是一种特殊的买卖合同；其三，预售人资质特定且要求严格。再次，以预售人与预购人之间的买卖合同关系为基础，对商品房预售合同中存在的法律关系进行梳理：在涉及到代销问题时，出现了预售人、房地产中介机构、预购人三方主体之间的法律关系；在预购人不能一次性支付房款，需要向银行进行按揭贷款时，涉及到预售人、银行、预购人之间的法律关系。第三部分以全某诉红树湾公司、鼎顺公司案为例，对商品房预售合同中的委托代理关系进行认定，包括了委托代理关系的认定及不同关系下责任的承担。第四部分对商品房预售合同纠纷的种类及效力进行认定。文章按照商品房预售合同中的不同主体来划分种类，不同主体产生不同类型的纠纷，包括了一是买卖合同关系所产生的纠纷，主要是对预售时未取得预售许可证的行为以及未进行登记备案的预售合同的效力进行认定；二是基于委托代理关系所产生的纠纷，代销商收取高额溢价款的效力认定问题；三是预售人、预购人与银行之间的法律关系，包括了预售人保证责任的方式、范围和期限的认定以及对商品房预售预告登记效力的认定。第五部分对本案引发的思考及立法建议。在涉及商品房预售制度方面的涉及的法律法规主要有《合同法》、《物权法》、《担保法》、《城市房地产预售管理办法》、《商品房买卖合同解释》、《商品房预售管理办法》，存在问题有开发商销售行为规范不严、房地产中介机构的准入门槛低、预抵押登记制度司法解读存在偏差、商品房销售价格不规范等，针对以上问题，笔者认为，一是要加大开发商的责任，建立诚信监管系统，要求开发商承担注意、警示义务，在开发无法做到以上义务给购房者造成损害的，与实际损害人一起承担连带赔偿责任；二是严格中介机构的准入制度，对代销行为实行登记备案；三是为了让银行享有对预售房产的优先受偿权，完善抵押权的预告登记制度，让其具有物权的效力；四是建立商品房预售价格审查制度，对涨价幅度过高的房地产项目或者过高的预售房价进行审核，并要求预售人对该情况进行说明。

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引言

（一）研究背景

（二）分析的内容及方法

一、案情介绍

（一）案情概要

（二）案件争议焦点

二、《建房意向书》中的法律关系

（一）建房意向书的性质判定

（二）商品房预售合同的特点

1.商品房预售合同为要式合同

2.商品房预售合同的标的物为尚未建成的不动产

3.商品房预售是一种特殊的买卖合同

4.商品房预售人资质特定且要求严格

（三）商品房预售合同中的法律关系解析

1.预售人与预购人之间的商品房买卖合同关系

2.预售人、房地产中介机构、预购人之间的委托代理关系

3.预售人、预购人、银行之间的贷款法律关系

三、商品房预售合同中委托代理关系的认定

四、商品房预售合同纠纷的种类及效力认定

（一）商品房买卖合同纠纷的种类及其效力认定

1.未取得商品房预售许可证的商品房预售合同纠纷

2.未进行登记备案的商品房预售合同纠纷

（二）商品房预售合同中因委托关系产生的纠纷

（三）商品房预售合同中的贷款法律纠纷

1.预售人保证责任的问题

2.预售商品房预告登记的效力问题

五、本案引发的思考及立法建议

（一）开发商承担注意与警示义务

（二）代销行为实施登记备案制度

（三）完善抵押权预告登记制度

（四）建立商品房预售价格审查制度

结语

参考文献

致谢