基于指标法衡量南京房地产市场泡沫度的研究

摘要

2003年起，南京房地产行业又开始经历一场新的高潮，房地产的增加值占GDP的比重急剧增加，2004年达到14.1％。同时房价不断上升，投资性购房大量增加。本文以房地产市场有无泡沫及泡沫产生的原因及治理展开研究，重点研究泡沫的度量。 文章首先对泡沫和泡沫经济的定义和本质做出了区别。然后根据泡沫的度量将其分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区。 其次，文章还对南京房地产市场是否存在泡沫的一些观点进行了总结。认为南京房地产市场存在泡沫，但是没有到泡沫经济那样严重，根据在于房地产投资占GDP的份额较高，有明显的非理性投资；房价攀升太快，超出了居民的长期支付能力；投资性购房比重紧邻国际警戒线；与此同时居民消费依然旺盛，消费预期没有什么根本变化。 第三，论文建立了南京房地产市场泡沫的动态自回归检验模型、反映南京房地产价格传导机制的蛛网模型。自回归检验模型结果显示，自回归系数λ的值已经达到2.516％，明显高与1.8％的临界值，房地产市场泡沫已经形成；蛛网模型的结果则表明房地产价格传导机制不稳定，呈现正反馈式的发散特征，反映了南京房地产泡沫的膨胀。 第四，论文建立了衡量南京房地产泡沫度的指标体系和计算方法，把泡沫分为安全区(0<泡沫度<1)、警戒区(1<泡沫度<2)、危险区(2<泡沫度<3)、严重危险区(3<泡沫度)四个阶段，并计算出南京房地产的泡沫指数为1.8，已经在警戒区了，开始靠近危险区。 第五，论文讨论了南京房地产市场产生泡沫的原因。认为南京房地产泡沫产生的原因在于宏观经济环境、制度因素和微观因素三方面的综合。 最后，文章指出：南京的房地产泡沫还处于警戒区，因此泡沫治理要控制而不是打压，使泡沫自动收缩到安全的区域。

目录

文摘

英文文摘

声明

第一章引论

1.1国家出台的一系列文件

1.2南京房地产健康状况研究的意义

1.3学术界研究现状

1.4讨论方法

1.5论文章节安排

1.6主要见解与创新

1.7应更深一步讨论的问题与不足之处

第二章经济中的泡沫

2.1历史上著名的泡沫事件

2.1.1荷兰郁金香泡沫

2.1.2日本的泡沫经济

2.1.3泰国的泡沫经济

2.2泡沫概念的分析

2.2.1对泡沫的各种定义

2.2.2泡沫与通货膨胀的不同之处

2.2.3泡沫经济与经济周期的不同之处

2.3房地产泡沫演变机理分析

2.3.1内部作用机理

2.3.2外部作用机理

第三章南京房地产市场泡沫的简单阐述

3.1南京房地产市场的发展现状

3.2南京房地产泡沫的各种观点及评论

3.2.1持“泡沫”观点人的主要根据

3.2.2持无“泡沫”观点人的主要根据

3.2.3对南京房地产市场泡沫的简单评论

3.3南京房地产泡沫的动态自回归检验

3.4南京商品住宅供求关系的简单分析

3.4.1住宅的需求与供给预测

3.4.2住宅供求关系的初步分析

3.5蛛网模型分析价格传导机制

3.6总结

第四章指标法衡量南京房地产市场泡沫度

4.1与房地产泡沫测度有关的文献

4.2衡量房地产泡沫指标的选择

4.2.1选择指标的原则

4.2.2泡沫指标的选择

4.3确定指标的标准值

4.3.1房地产投资占GDP比重的标准值

4.3.2房价收入比的标准值

4.3.3租售比的标准值

4.4南京房地产市场泡沫度的大小

4.4.1泡沫度指数的综合

4.4.2泡沫度指数的计算

4.5小结

第五章南京房地产泡沫的形成原因与治理分析

5.1南京房地产泡沫产生的宏观经济环境

5.1.1经济增长主要依靠于投资

5.1.2股市跌宕起伏，民众投资渠道少

5.2南京房地产泡沫产生的制度性因素

5.2.1住房保障制度严重滞后，租赁市场发展缓慢

5.2.2不合理的房地产税费制度和土地政策的错误

5.3南京房地产泡沭产生的微观因素

5.3.1房地产市场秩序混乱

5.3.2供应结构矛盾

5.3.3市场投机方面

5.3.4羊群效应与不成熟的消费心理

5.4南京房地产泡沫治理的方法

5.4.1发展并完善住宅保障制度

5.4.2鼓励发展住房租赁市场

5.4.3进行房地产税费改革，完善土地政策和土地供给制度

5.4.4规范市场秩序，公开相关市场信息

5.4.5制定相关政策以提高房地产投机炒作的成本

5.4.6重点运用利率政策，抑制投资及资产价格过快增长。

5.4.7增加住宅供给及完善郊区住宅基础配套设施

5.4.8居民购房要理智，避免羊群效应，受到媒体负面影响及所谓专家预测，培养成熟的消费心理

注释

参考文献

致谢

攻读硕士学位期间发表的学术论文