我国房地产市场泡沫程度的研究——基于各省会城市面板数据

摘要

近年来，我国房地产市场的发展速度越来越快，房地产业已上升为我国国民经济的支柱型产业，并对经济的增长起着不可或缺的作用。但是伴随我国房地产市场的快速发展，其中一些城市的房地产市场出现了过热的迹象，房地产泡沫急剧膨胀，这一问题不仅威胁着房地产行业的健康可持续发展，同时也对国家经济的长期健康发展及民众的生活带来了不小的影响。因此，对我国房地产市场的泡沫情况做一个详细具体的比较分析并结合实际情况给出具有针对性的政策建议就显得尤为必要。
　　本文为保证分析的广泛性及准确性，选用了30个省会城市房地产数据进行了一系列的比较分析。首先从多个方面多个角度分别对30个省会城市的房地产市场发展状况进行了比较分析，发现各线城市房价增速不同，土地购置面积降幅各异，房屋销售面积呈阶段性波动，房屋空置面积递增，投资增加且呈多元化趋势，通过这一比较分析对各省会城市的房地产市场大致情况有了一个初步的了解。其后，结合房价增长率与GDP增长率比值、房价收入比、租售比以及房地产开发投资占GDP比重这四个指标对各省会城市房地产市场的泡沫情况进行了比较分析，发现一线省会城市泡沫明显，二线省会城市有少许泡沫，三线省会城市基本无泡沫;在此条件下，选取房价增长率与GDP增长率之比以及房价收入比这两个指标，运用聚类分析这一统计分析方法将30个省会城市分为了四类，并针对每一类地区房地产泡沫的情况进行了分析说明。
　　最后，根据上文的实证分析并结合房地产市场的现状给出了相应的政策建议，对于全国房地产市场而言具体包括:规范市场秩序、坚持区别对待的调控政策、调整供应结构、抑制房地产过度投机、提高消费者购买力。

目录

声明

摘要

1、导论

1．1 研究背景与意义

1．1．1 研究背景

1．1．2 研究意义

1．2 国内外研究文献综述

1．3 本文研究方法及可能的创新点

1．3．1 本文研究方法及内容

1．3．2 本文可能的创新点

2 房地产泡沫的相关理论介绍

2．1 房地产的定义及其市场特点

2．1．1 房地产的定义

2．1．2 房地产市场的特点

2．2 房地产泡沫的相关概念

2．2．1 泡沫的概念

2．2．2 泡沫经济的内涵

2．2．3 房地产泡沫的内涵

2．2．4 房地产泡沫的运行机制

2．2．5 房地产泡沫的表现及特征

2．2．6 房地产泡沫的成因

2．2．7 房地产泡沫的判定标准及其衡量指标

2．2．8 房地产泡沫对经济社会的影响

3 我国房地产市场的发展历程及近况

3．1 我国房地产市场的发展历程

3．1．1 我国房地产市场化的开始

3．1．2 我国首次对房地产业进行宏观调控

3．1．3 我国房地产业在1998-2004年间飞速发展

3．1．4 2005年-2013年，房地产调控常态化

3．2 我国各省会城市房地产市场的发展近况分析

3．2．1 房地产价格逐年递增，增速受政策影响而不同

3．2．2 土地购置面积整体递减，各线城市降幅各异

3．2．3 房屋销售面积呈阶段性波动，受政策影响较大

3．2．4 房地产投机过热，商品房空置面积逐年递增

3．2．5 房地产开发投资逐年递增，投资结构呈多元化趋势

4 我国各省会城市房地产泡沫程度的实证分析

4．1 实证分析方法的介绍

4．1．1 指标分析法

4．1．2 聚类分析法

4．2 我国各省会城市房地产泡沫程度的指标法研究

4．2．1 房价收入比分层明显

4．2．2 租售比呈逐年下降态势

4．2．3 房价增长率与GDP增长率比值各异

4．2．4 房地产开发投资占GDP比重逐年递增且大多超出合理范围

4．3 我国各省会城市房地产泡沫程度的聚类分析

4．3．1 第一类地区房地产市场泡沫较明显

4．3．2 第二类地区房地产市场有少许泡沫

4．3．3 第三类地区房地产市场基本无泡沫

4．3．4 第四类地区房地产市场无泡沫，且有待进一步发展

5 结论与政策建议

5．1 本文结论

5．2 针对房地产泡沫的政策建议

5．2．1 规范市场秩序，完善法律体系

5．2．2 坚持收放有度、区别对待的调控原则

5．2．3 调整供应结构，引导住房需求

5．2．4 打击投机行为，促进房地产市场健康发展

5．2．5 各地大力发展地方经济，提高消费者购买力

参考文献

致谢