城市住房供应体系及其地价的研究

摘要

面对商品住房价格高涨、住房调控及保障成效不显这两个方面的问题，本文对城市住房供应体系及其地价展开研究，研究目的即在于构建一个完善的城市住房供应体系，并通过地价实现城市住房的差异化供应，以此保障人民多样化的住房需求，促进房地产市场的健康平稳发展。
　　本文采用了文献研究法、比较分析法、整体分析与层次分析相结合、定性分析与定量分析相结合、案例分析法等研究方法。首先，通过文献研究法，查阅总结文献资料，论证本文对城市住房供应体系及其地价展开研究的可行性与创新性，同时形成论文研究的理论基础。其次，通过比较分析法，比较研究国内外城市住房供应体系的建设实践，为论文构建城市住房供应体系提供经验借鉴。再次，运用整体分析与层次分析相结合的方法构建城市住房供应体系，对城市住房供应体系提出整体的构想并进行分层次的构建。然后，通过定性分析与定量分析相结合的方法，分析确定了当前城市住房土地产权配置中存在的问题，进而研究探讨了在产权配置的基础上通过地价实现城市住房差异化供应的路径。最后，通过案例分析法，选取案例并假设不同的产权类型进行地价评估的实证研究，论证了通过地价的差异化确定实现城市住房差异化供应的可行性。
　　本文的主要研究成果如下:
　　(1)当前中国的城市住房供应体系存在供应类型杂而不全、供应主体二元分化、供应对象多而不准、调控手段有待完善等多个方面的问题，在后续的发展中应做好三个注重，其一是注重实行以市场为基础的有限干预，其二是注重中低收入群体的住房保障，其三是注重综合利用多种手段实现城市住房的合理供应。
　　(2)完善的城市住房供应体系是一个多层次、系统性的供应体系，综合考虑城市居民的投资与居住需求进行了层次设计，并与相应的金融政策、土地供应政策、财税政策等构成了一个综合的系统结构。
　　(3)城市住房供应体系应有相应的地价体系与之匹配，可从地价差异化确定的角度实现城市住房的差异化供应。通过地价实现城市住房差异化配置的关键在于土地产权，在分析问题的基础上对城市住房供应体系中的土地产权进行了优化配置，进而明晰各类住宅用地的地价内涵，通过地价的差异化确定实现了城市住房的差异化供应。另外，选择案例进行了地价评估的实证研究，研究结果表明通过地价的差异化确定实现城市住房的差异化供应是可行的。

目录

声明

摘要

1．1．1研究背景

1．1．2研究意义

1．2国内外研究现状

1．2．1国外研究现状

1．2．2国内研究现状

1．2．3研究现状评述

1．3研究目的与研究内容

1．4研究方法与技术路线

1．4．1研究方法

1．4．2技术路线

1．5论文可能的创新点

第二章相关概念与理论基础

2．1相关概念

2．1．1城市住房

2．1．2城市住房供应体系

2．1．3地价

2．2理论基础

2．2．1供求理论

2．2．2社会保障理论

2．2．3公平与效率理论

第三章城市住房供应体系的构建

3．1我国城市住房供应体系的现状问题分析

3．1．1我国城市住房供应体系的发展历程

3．1．2我国城市住房供应体系的现状问题

3．2国外住房供应体系建设的经验借鉴

3．2．1部分发达国家的住房供应体系实践

3．2．2国外住房供应体系实践的经验启示

3．3构建我国城市住房供应体系的整体设想

3．3．1构建“以人为本”的多层次供应体系

3．3．2构建“多元联动”的系统性供应体系

3．4我国城市住房供应体系的分层次构建

3．4．1商品住房供应体系的构建

3．4．2限价商品住房供应体系的构建

3．4．3租赁住房供应体系的构建

3．5我国城市住房供应体系的确定

第四章城市住房供应体系的地价实现

4．1地价与房价的相关性分析

4．1．1基于经济学相关原理的理论分析

4．1．2基于房地产开发定价实践的分析

4．1．3对本文的指导作用

4．2当前城市住房土地产权配置中存在的问题

4．2．1土地产权的约束问题

4．2．2土地产权的流转问题

4．2．3土地产权的定价问题

4．3基于城市住房供应体系的土地产权配置

4．3．1商品住房的土地产权配置

4．3．2限价商品住房的土地产权配置

4．3．3开发商自持租赁住房的土地产权配置

4．3．4公共租赁住房的土地产权配置

4．4不同产权住宅用地的地价确定

4．4．1商品住房用地的地价确定

4．3．2限价商品住房用地的地价确定

4．3．3开发商自持租赁住房用地的地价确定

4．3．4公共租赁住房用地的地价确定

4．5城市住房供应体系地价实现路径的确定

第五章案例分析

5．1地价定义

5．1．1案例概况

5．1．2相关假设

5．1．3地价定义

5．2地价测算

5．2．1最高最佳利用方式及开发经营周期的确定

5．2．2开发完成后不动产总价的测算

5．2．3项目整体开发成本(不含地价)的测算

5．2．4利润的测算

5．2．5地价的确定

5．3结果分析

第六章结论与展望

6．1结论

6．2展望

参考文献

硕士攻读期间参与的科研项目与成果

致谢