存量住房税基批量评估中的交易日期调整系数研究

摘要

近年来,我国存量住房市场发展迅速,由于地理位置优越、周边配套齐全、户型适中等原因,存量住房受到了市场的欢迎,交易量不断放大,个别大城市存量住房交易规模已经超过增量住房市场,成为了住房市场主要的交易类型。然而,在存量住房交易过程中,纳税人往往签订“阴阳合同”,故意低报成交价格,造成税收大量流失。因此,我国开展了应用评估技术加强存量住房税收征管工作。
　　本文的研究对象为存量住房税基批量评估中的交易日期调整系数。在存量住房税基批量评估中,采用的方法主要为市场法中的间接比较法,通过运用两次直接比较法,结合批量评估系统,一次性、大批量地评估应税住房在估价时点的计税价值。由于交易日期的不同,存量住房所处的市场状况可能会发生变化,进而导致房价波动。评估时,应将由于市场状况的不同对房价造成的影响做出调整,这一调整称为交易日期调整,采用的调整系数称为交易日期调整系数。本文针对市场数据条件的不同,将交易日期调整系数的确定方法归结为房价指数法、房价变动率法、长期趋势法及监测点法等确定方法,指出房价指数法在确定交易日期调整系数中有着重要的作用。
　　本文详细地介绍了房价指数的初等编制方法和质量调整型编制方法,提出了我国存量住房价格指数编制方法的改进思路。在采用初等编制方法的基础上,引入质量调整型编制方法的思想,细分行政区域和存量住房类型,设立标准存量住房,统一数据样本的品质特征,确保参与编制房价指数的数据同质可比,由此编制出分类的房价指数。本文还分析了房价指数不同形式之间存在的内在关系,得出了更加适用于确定交易日期调整系数的指数形式。最后,本文以河南省洛阳市为实证研究对象,利用经改进的房价指数编制方法编制得出洛阳市“分行政区域、分住房类型”的房价指数,并且同国家统计局发布的洛阳市二手住宅价格指数进行对比分析,认为本文编制的房价指数更加符合地方实际,针对性更强,编制方法更加科学。通过列举案例,对利用房价指数确定交易日期调整系数做了具体说明。经过实证效果分析,认为本文以房价指数确定的交易日期调整系数结果准确,经交易日期调整后的评估价格与真实交易价格的误差在合理范围之内。

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第一章 绪论

第一节 研究背景

第二节 研究目的与意义

第三节 研究内容

第四节 研究方法与技术路线

第五节 基本概念

第二章 文献综述

第一节 国外文献综述

第二节 国内文献综述

第三节 文献研究评析与启示

第四节 理论基础

第三章 交易日期调整系数确定方法的比较与选择

第一节 交易日期调整系数应用的基础与作用

第二节 交易日期调整系数的确定方法

第三节 交易日期调整系数确定方法的比较

第四节 交易日期调整系数确定方法的选择

第四章 基于房价指数法的交易日期调整系数研究

第一节 编制房价指数的基础数据来源选择

第二节 存量住房价格指数的编制方法

第三节 房价指数不同的表达形式与内在关系

第四节 确定交易日期调整系数的指数形式与计算公式

第五节 基于房价指数法确定交易日期调整系数的技术流程

第五章 交易日期调整系数确定方法的实证研究——以河南省洛阳市为例

第一节 应用背景

第二节 编制洛房指数的基础数据来源选择

第三节 洛房指数的编制过程

第四节 交易日期调整系数的确定

第五节 指数编制与系数确定效果分析

第六章 结论与展望

第一节 主要研究结论

第二节 研究局限与展望

参考文献

致谢

附录A 洛阳市其他城市区的定基（环比）价格指数

附录B 洛阳市其他城市区的细类价格指数

附录C 攻读硕士学位期间所取得的科研成果