基于城市更新的城市综合体项目开发可行性研究──以深圳FH厂为例

摘要

城市综合体作为城市土地和各种资源集约最适宜的产品，在目前我国城市更新的过程中越来越受到当地政府和企业的欢迎。这些年城市更新在我国经济转型过程中被大规模开展起来，这是城市的自我进化和完善的必然之路。尤其是当城市中的土地资源被过度开发后，如何集约化地利用已建成的旧城区以及旧的建筑体优化城市结构,美化城市环境,提高城市活力的新需求成为亟待解决的新课题。这其中就包括对旧城区的低密度、低容积率的工业区厂房进行二次再开发集约利用。像深圳这样的城市尤为迫切，尽管深圳在5年前就已经开始大规模的城市更新建设。
　　论文以深圳市南油片区一个典型的工业区城市更新项目为研究对象，分析其在城市更新过程中转变为一个集A级写字楼、商务公寓、商业、文体设施、教育等多项城市功能于一体的城市综合体的可行性。本文主要由三个部分组成。首先，在对城市更新和城市综合体的有关文献进行梳理的基础上，对城市综合体的概念和特征进行理论上的厘清，比较关于综合体三种概念的来源差异。其次，针对目前深圳市城市更新现状，总结分析深圳市城市更新的特点，并探析相关的政策。同时，分析目前宏观政策、环境和微观的人文、区位、经济发展水平等影响因素。最终，综合运用文献研究法、市场调研法、实证研究、经济可行性研究方法对该项目进行可行性研究。论文先对该项目区域的住宅、商业、办公三个市场进行分析研究，在此基础上就市场、客户、产品和价格分别作出项目定位等，再通过对项目的财务分析等经济评价，对其可行性、盈利性、资金流的稳定性、市场效应多方面做了系统性的实证研究，尝试对项目进行多方案的比较，得出该综合体项目具有优秀的经济效益和发展潜力的结论，并给出比较后的相关建议。本项目可行性研究的论证过程和结论建议对同行业从业者及城市发展规划制定者亦具有一定的借鉴意义。

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第1章 绪论

1.1 研究背景及意义

1.2 研究现状

1.3 研究内容

1.4 研究方法及研究框架

第2章 城市综合体及城市更新概况分析

2.1 城市综合体概念辨析与分类

2.2 城市综合体理论基础与主要特征

2.3 城市综合体的国内发展特点与国外典型案例

2.4 城市更新概括分析

第3章 深圳市城市综合体及城市更新现状分析

3.1 深圳市城市综合体发展现况及趋势

3.2 深圳城市更新发展现状及特点

3.3 深圳市城市更新法规解析

3.4 工业区城市更新与城市综合体

3.5 南山区城市更新概况及工业类更新案例

第4章 深圳FH厂项目区域市场分析及项目定位

4.1 FH厂项目区域发展与规划分析

4.2 项目区域房地产市场分析

4.3 FH厂城市综合体项目的SWOT分析

4.4 FH厂更新城市综合体项目定位

第5章 深圳FH厂城市综合体项目可行性分析

5.1 项目经济可行性分析主要方法

5.2 更新开发方案设计与项目建设方案解析

5.3 项目开发与销售进度安排

5.4 项目总投资估算

5.5 销售总收入及税费测算

5.6 资金筹措和使用

5.7 项目财务效益分析

5.8 项目不确定分析

第6章 方案结论与建议

6.1 开发方案比较

6.2 结论与建议

参考文献

致谢