城市更新项目信贷风险评价及管控研究——以深圳城市更新为例

摘要

商业银行房地产信贷作为房地产业的主要资金来源，提供了大量的房地产贷款。在当前我国房地产泡沫越发膨胀的背景下，商业银行房地产信贷资产面临的风险会越来越大。2013年新一届政府成立以来，城市更新开始被系统性提上议题，尤其是深圳市的城市更新，已成为拓展城市发展空间的主要支撑。然而在城市飞速发展的同时，深圳市的城市更新存在着诸多问题和风险。在当前银行竞争激烈、“资产慌”越演越烈的背景下，商业银行应提升风险防控能力以把握市场机遇。商业银行信贷资产质量控制的重要环节即贷前授信审批，只有在授信审批环节做到充分的风险识别及评价，才能做出合理、客观的授信决策，从源头防范风险。
　　本文利用文献调研、数学建模、案例分析和归纳总结的方法，在介绍城市更新的概念和分类以及国家的整体政策的基础上，针对深圳市城市更新的特点和基本运营情况进行分析。首先，构建了本文的理论研究体系，形成了包括信用风险、信用风险管理以及信用风险评价等理论于一体的风险相关理论;其次，针对深圳市目前城市更新项目运行现状以及特点，对城市更新项目中包括信用、市场风险等在内的主要风险因素进行了明确，并运用现代风险评价理论，建立了城市更新项目风险评价模型，完善了包括信用、销售、财务等指标在内的评价指标体系;最后引入深圳某城市更新项目授信审批案例进行详细剖析，确保在项目授信审批环节做到充分的风险识别前提下，判断项目可行性;运用模糊评价理论，对项目风险进行评价并得出授信审批结论，为商业银行城市更新项目的信贷风险管控措施的提出提供例证;提出并完善了风险管控相关措施，为同行业同类型项目风险管控提供借鉴。

目录

声明

致谢

摘要

1．1．1 行业背景

1．1．2 政策背景

1．1．3 研究意义

1．2 文献综述

1．3 研究内容、方法和研究结构

1．3．1 研究内容

1．3．2 研究思路和方法

1．3．3 论文创新

1．3．4 论文结构

2 相关理论综述

2．1 信用风险相关理论

2．2 信息不对称理论

2．3 风险评价理论

2．4 全面风险管理理论

3 深圳市城市更新运行现状及项目特点分析

3．1 深圳市城市更新运行发展现状

3．1．1 深圳市城市更新运行现状研究

3．1．2 深圳市城市更新运行模式研究

3．2 深圳市城市更新存在的问题及特点

3．2．1 受政策影响比重大

3．2．2 需兼顾社会文化

3．2．3 拆迁问题突出

3．2．4 施工难度大

3．2．5 销售压力大

3．2．6 项目财务问题

4 城市更新项目信贷风险分析及评价模型研究

4．1 城市更新项目风险分析

4．1．1 信用风险

4．1．2 市场风险

4．1．3 操作风险

4．2 城市更新项目信贷风险评价研究

4．2．1 评价原则

4．2．2 评价指标体系建立

4．2．3 评价方法选择

5 深圳市某城市更新项目的授信审批案例分析

5．1 借款人基本情况

5．2 项目基本情况

5．2．1 项目规证及规划情况

5．2．2 项目进度情况

5．2．3 申请融资方案

5．3 项目审批分析

5．3．1 借款人分析

5．3．2 项目风险分析

5．4 项目风险评价

5．4．1 指标权重确定

5．4．2 评价结果分析

5．4．3 项目审批结论

6 商业银行城市更新项目信贷风险管控措施

6．1 基于风控制定授信介入模式

6．1．1 同股同权模式

6．1．2 股权+债权模式

6．1．3 纯债权模式

6．2 授信核心风控方案

6．2．1 项目资产抵押

6．2．2 锁定预售资金账户

6．2．3 追加担保

6．2．4 自有资金须充足

6．2．5 融资资金须受托支付

6．2．6 设定分期还款方案

6．3 完善内外部评价体系和准入标准

6．3．1 完善内部评级体系

6．3．2 获取外部评价信息

6．3．3 制定行业授信政策指引

6．4 注重专业人才培养及优化内部管控体系

6．4．1 注重专业人才培养

6．4．2 建立明确的奖惩制度

6．4．3 完善内部流程管控并坚持审贷分离

6．5 全流程风险管控

6．5．1 贷前做到“三了解”

6．5．2 风险审批重点评价风险和项目可行性

6．5．3 加强贷后管理

7 结论与展望

参考文献

作者简历

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