不动产买卖合同的风险负担规则

摘要

本文对不动产买卖合同的风险负担规则进行了探讨。实践中,因不动产买卖而产生的风险负担纠纷屡见不鲜,争议颇多,其因为是我国相关法律未明确规定不动产买卖合同的风险负担规则,而仅对动产买卖合同的风险负担规则作出规定,基于不动产与动产有诸多区别,是否不动产买卖合同的风险负担规则亦采取动产买卖合同的风险负担规则呢?学界未有定论,而不动产的地位决定了确定其风险负担规则的重要性。风险负担制度的核心是风险负担转移时间的确定。各国及地区的理论与立法对买卖合同的风险负担规则规定不一,归纳起来主要有两种观点:交付主义规则和所有权主义规则,通过比较这两种观点并进行评析,指出我国不动产买卖合同的风险负担一般规则应采纳交付主义规则。但审判实践中,在坚持交付主义规则的前提下,法官应根据“公平原则”合理裁决由不可归责于双方当事人的事由导致不动产毁损或灭失的风险负担纠纷。
　　 不动产买卖不仅适用现实交付,而且亦适用观念交付,但适用时观念交付须具备三个前提条件：①双方当事人基于转移不动产的所有权达成合意；②双方当事人有以具体某种观念交付形式代替现实交付的合意；③买受人因该合意而依观念交付开始享有买卖标的物的“利益”。不动产买卖适用现实交付时,其风险负担转移时间以“交钥匙”为界,而适用三种观念交付时,在满足三个前提条件下,均以双方当事人达成合意为界。 在研究不动产买卖合同的风险负担规则时,主要采取如下几种方法：⑴比较分析方法。将不同法系及国家的理论与立法实践进行比较分析,得出优缺点,“取其精华去其糟粕”；⑵实证分析方法。通过对实践中经常因不动产买卖而发生的纠纷进行分析,对各种风险负担规则的现实意义予以评定。⑶法条分析方法,这种方法是法律类论文不可缺少的,在本文写作时,该方法也穿插在整个论文中,加强了本文的实践性。

目录

文摘

英文文摘

引言

1.风险负担规则概述

1.1 风险负担的涵义

1.2 风险负担规则的立法体例比较及评析

1.3 我国买卖合同的风险负担规则

2.不动产买卖合同风险转移时间的界定.

2.1 现实交付下不动产买卖的风险负担转移时间

2.2 不动产交付能否适用于观念交付

2.3 观念交付下不动产买卖的风险负担转移时间

3.特殊形式的不动产买卖风险负担转移时间的界定

3.1 不动产所有权转移先于交付时风险负担的转移时间

3.2 不动产分期付款买卖的风险负担转移时间

4.我国不动产买卖合同风险负担的相关立法及前瞻

4.1 我国不动产买卖合同风险负担的相关立法及前瞻

4.2 我国不动产买卖合同风险负担的相关立法及前瞻

结语

参考文献

致谢