房屋买卖合同中风险负担规则探析

摘要

买卖合同中标的物风险负担问题一直备受学界关注，尽管我国法律中已经有所规定，但并未明确区分动产与不动产，学者大多将目光集中于动产，鲜少涉及不动产，这使得不动产因不可归责事由发生毁损灭失时具体适用规则缺失，纠纷无法得到妥善解决。房屋作为不动产的典型，2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确了其采用“交付主义”的风险转移模式，但对于房屋买卖合同而言，“交付主义”是否能够很好地解决实务中的问题仍存在较大争议。本文从风险负担规则的基本理论出发，通过对外国法关于风险负担规则的几种立法模式的研究，结合我国风险负担规则的立法变迁，探索“交付主义”立法模式的合理性和不足，致力于寻找到一套较为完备的房屋买卖合同中风险负担规则，以期更好地指导司法实践。本文将分为四个部分进行论述：
　　第一部分：从成都合一投资有限公司与陈海鹛、朱律山、陈崇贵房屋买卖合同纠纷一案出发，对现实中房屋买卖合同风险负担规则的适用提出质疑。
　　第二部分：重点研究风险负担规则的基本理论，对风险负担规则中的“风险”的内涵和性质进行探讨，通过考察风险负担规则与其他相关制度的联系，分析风险发生的时间，明确风险负担规则的适用范围和适用前提。运用历史分析法和比较法，分析美国法与德国法关于风险负担规则的立法转变，探索所有权主义被交付主义取代的原因，并结合我国风险负担规则的立法变迁，反思我国不动产采交付主义的合理性和不足。经过分析，本文认为风险的性质应当界定为价金损失；风险负担规则属于任意性规则，约定优先；风险发生在合同成立生效之后尚未完全履行之前；我国不动产采交付主义的风险负担模式值得肯定，但并不能解决所有的实务问题。
　　第三部分：重点研究交付主义模式下房屋买卖合同的风险负担规则，对“交付”的内涵做出界定，探讨观念交付是否适用于不动产，针对不同情形构建案例模型，以“风险与收益相一致原则”作为理论基点逐一分析，并对违约情形下的风险负担规则进行探讨，大胆提出“交付主义为主，所有权主义为辅”的风险负担一般原则。
　　第四部分：对我国现行风险负担规则提出一系列完善建议；从风险负担后的损失分散角度出发，分析风险负担规则与地震巨灾保险制度，对损失分散机制提出完善建议；利用前文研究成果对成都合一投资有限公司与陈海鹛等房屋买卖合同纠纷一案进行分析，尝试解决问题。

目录

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引言

一、“房屋买卖合同中风险负担规则”及相关问题的提出

二、买卖合同风险负担规则基本理论研究

（一）买卖合同风险负担规则中的“风险”

1.风险的内涵

2.风险的诱因

（二）买卖合同风险负担规则的适用

1.任意性规则

2.风险负担规则与其他制度

3.风险负担规则的适用条件

4. 风险负担的法律后果

（三）房屋买卖合同中风险负担规则的三种理论模式

1.合同成立主义

2.所有权主义

3.交付主义

（四）我国风险负担规则的立法变迁及不动产采“交付主义”模式的评析

三、交付主义模式下房屋买卖合同风险负担规则研究

（一）“交付”的内涵

（二）观念交付下的房屋买卖合同风险负担规则研究

1. 简易交付

2. 指示交付

3. 占有改定

（三）特殊情形下的房屋买卖合同风险负担规则研究

1.所有权保留情形下的房屋买卖合同的风险负担

2.所有权已转移但未交付

3.出卖租赁中房屋情形下的风险负担

4.房屋多重买卖情形下的风险负担

（四）违约对房屋买卖合同风险负担的影响

1.一般违约情形下的风险负担规则

2.合同解除前的风险负担

（五）小结——交付主义为主，所有权主义为辅的风险负担规则的提出

四、结论

（一）民法典制定背景下买卖合同风险负担规则的完善建议

1.分别规定动产与不动产的风险负担规则

2.明确风险发生的时间

3. 对不可归责事由做出规定

4.对风险负担的范围和后果做出规定

5.对风险负担规则中的“交付”内涵做出界定

6.对特殊情形下的房屋买卖合同中的风险负担规则做出规定

7.分别规制一般违约和根本违约情况下的风险负担问题

8.小结：

（二）风险负担后损失分担机制的完善建议

（三）对前文案例的思考

参考文献