论房产借名登记中真实权利人利益的保护

摘要

本文对房产借名登记中真实权利人利益的保护问题进行了探讨。房产借名登记是指实际购房人借用他人身份购买房屋并登记。在房产借名登记中借名人是实际出资购房的真实权利人，出名人就是将名字借给他人购房登记的名义登记人。根据我国《物权法》第9条的规定登记是不动产物权变动生效要件。房屋作为不动产的典型代表，房屋的所有权变动只有经过登记才能生效。在现实生活中存在着诸多房产借名登记的情况，房产借名登记引发的房产权属纠纷也成为一个社会热点问题。在正常情况下，房产登记人与实际购房人是一致，即房产登记人的也就是该房屋的所有权人;但在借名登记中名义登记人与实际购房人不是同一人，房产由借名人以出名人的身份购买并登记在出名人名下，出名人是房产的名义登记人，借名人才是实际购房人。此时，房产的法律物权与事实物权相分离。事实物权人是指实际上拥有物权的真实权利人，法律物权人是指物权经过法定方式公示其权益受法律保护的权利人。根据我国《物权法》第16条的规定，经过登记的物权即法律物权被认为是合法的物权而予以保护，而未经过登记的事实物权人的利益却得不到承认，这将损害真实权利人的利益。法律物权不能完全反映和体现真实不动产物权的状态，有必要适时的承认和保护事实物权。保护房产借名登记中真实权利人的利益有利于缓和物权法定主义的僵硬性和正确适用物权正当性的判断标准，并且这也体现了私法自治的本质要求，具有较强的理论意义。保护房产借名登记中真实权利人的利益对于维护社会整体公平正义和实现社会和谐意义重大。在房产借名登记纠纷中对真实权利人利益的保护要根据是否涉及善意第三人的利益而采取不同的措施，同时法律不应承认在违法情况下订立的房产借名合同的效力。法律应对房产借名登记中真实权利人利益加以保护，这将有利于避免物权公示绝对化以及平衡真实权利人与第三人的利益，也将有利于进一步完善我国不动产登记制度。

目录

摘要

引言

第一章 房产借名登记概述

第一节 房产借名登记的概念与特征

一、房产借名登记的概念

二、房产借名登记的特征

第二节 房产借名登记的原因

一、规避法律或政策

二、避免债权人将来之强制执行

三、为隐藏借名人财产信息

四、其他原因

第三节 房产借名登记纠纷状况

一、出名人方否认借名行为

二、出名人处分借名登记的房产

三、借名登记的房产被法院强制执行

第二章 房产借名登记引发的法律关系的分析

第一节 房产借名登记引发的债权法律关系

一、房产借名登记债权法律关系发生的依据

二、房产借名登记合同与其他相类似合同的区分

第二节 房产借名登记引发的物权法律关系

一、房产借名登记的推定力

二、房产借名登记的公信力

三、房产借名登记中法律物权与事实物权关系的处理

第三章 房产借名登记中对真实权利人利益保护的依据

第一节 保护真实权利人利益的法理依据

一、物权法定主义缓和之需要

二、正确适用物权正当性判断标准之要求

三、私法自治之本质反映

第二节 保护真实权利人利益的现实依据

一、维护公平正义之迫切需要

二、避免不动产登记推定力绝对化之必然要求

第四章 房产借名登记中保护真实权利人利益相关措施分析

第一节 借名登记行为合法情况下真实权利人利益保护之措施

一、不涉及交易第三人的情形

二、涉及交易第三人的情形

第二节 借名登记过程中相关违法行为的处理

一、房产借名登记中恶意规避法律与政策的行为

二、借名人为了逃避债务的行为

结语

参考文献

附录

致谢

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