小产权房交易中的法律难题及其克服

摘要

小产权房是指建设在农村集体所有土地上,被非本集体经济组织成员通过交易所拥有的房屋,其产权证由乡政府或村委会颁发。小产权房交易之法律难题在于其法律关系不明确,产权不清晰。对小产权房交易这一民事行为,相关法律法规不够明确,法律上存在漏洞,同时上位法、下位法以及同一法律条文之间存在冲突,加上国家政策与法律规定不一致,即便是在国家最高土地行政管理部门,对于如何处置小产权房也存有分歧。我国小产权房交易存在法律障碍,根本因为就在于农民集体土地所有权没有得到法律的平等保护。地方政府垄断土地一级市场,以确保地方财政收入来源稳定。因此,国家政策对小产权房交易主张违法并坚决禁止。
　　 解决小产权房交易法律难题,完善小产权房交易制度的构想有:统一国有建设用地和集体建设用地市场,保障国有建设土地与集体建设土地同地同权同价,平等保护集体土地所有权；为保障国家粮食安全,为使小产权房建设符合城乡总体布局,小产权房建设涉及耕地保护和城乡规划的,应参照有关法律相关规定；我国商品房交易、登记有一套完整的法律制度,小产权房交易可参照适用其中的商品房交易制度；小产权房权属登记,统一由国土部门核实并颁发房屋所有权证书,以有利于政府建立一套耕地实时监控、预警机制；为防止价贱伤农,保障农民利益,在利益相关方参与下,制定农村房屋转让指导价格；为了农民持续增收创造条件,同时也为了维持集体土地所有权不变,集体土地使用权问题,可用出租的方式予以解决。