湖北省城镇居民住房支付能力区域差异研究

摘要

住房支付能力是政府部门对房地产市场进行调控监管，制定住房政策的基础。保障性住房和商品住房的分界点，就在于居民是否具有住房支付能力。在住房市场上，我国的市场调控和监管政策，经常会面对尴尬的现实，即调控后的市场反应与政策调控目标相互背离。造成这种情况的主要原因在于政策制定时，忽视了我国存在巨大的经济社会文化地域差异的基本国情，采取“一刀切”式简单粗暴的调控方式，药不对症。不同城市之间，同城不同区域之间的房价存在差异，不同收入层次家庭对住房需求存在显著差异。
　　本文探讨了湖北省城镇居民家庭商品性住宅支付能力差异的影响因素，结合湖北省三个不同规模城市城镇居民的家庭可支配收入和商品性住宅平均价格，以房价收入比临界值和变异系数为判断标准，构建住房支付能力区域差异研究模型，对湖-北省不同规模城市的城镇家庭住房支付能力进行测评，试图为今后的住宅市场监管和住房政策制定提供依据和建议。
　　本文通过实证研究得出以下结论:首先，不同规模城市不同收入等级家庭的住房支付能力存在区域差异。最低收入家庭存在普遍的住房支付困难;最高收入家庭不存在房屋的支付困难;低收入家庭则在大城市和小城市存在严重的住房困难，在中等规模城市相对缓和;中等偏下收入家庭在大城市存在住房困难，在中等规模城市情况则较为缓和，在小城市不存在支付困难。而中等收入、中等偏上收入和高收入这三类家庭的住房支付能力情况则是在小城市最强，中等规模城市次之，大城市则最弱。其次，住房支付能力变化趋势存在区域差异。大、中城市城镇居民家庭的住房支付能力在逐步提高，而小城市则在下降。再次，城镇居民家庭住房支付能力的区域差异总体上呈现逐年缩小趋势。最后结合理论分析，认为地区间经济发展不平衡、居民收入差距的扩大、消费观念差异和不同地区的住房政策都会影响到居民的住房支付能力。为提高居民的住房支付能力，笔者提出要稳定市场房价、增加中低收入阶层的家庭收入、区域差异化的房地产市场调控政策等建议。

目录

声明

摘要

1 绪论

1．1 研究背景及意义

1．2 概念界定及文献综述

1．2．1 相关基本概念的界定

1．2．2 关于住房支付能力的研究

1．2．3 关于住宅时空差异的研究

1．2．4 研究评述

1．3 研究内容与方法

1．3．1 研究内容

1．3．2 研究方法

1．4 技术路线及论文框架

1．4．1 技术路线

1．4．2 论文框架

1．5 可能的创新与不足之处

1．5．1 创新点

1．5．2 不足之处

2 住房支付能力影响因素分析

2．1 住房价格水平

2．1．1 经济发展水平

2．1．2 市场供求状况

2．1．3 土地价格

2．1．4 人口因素

2．1．5 区位因素

2．2 居民可支配收入

2．3 家庭存量资产

2．4 消费储蓄决策

2．5 信贷条件

2．6 住房政策

2．6．1 土地供应政策

2．6．2 交易管理政策

2．6．3 金融与税收

2．6．4 保障房政策

2．7 文化差异

3 住房支付能力及区域差异的评价方法

3．1 住房支付能力的评价方法

3．1．1 比率法

3．1．2 剩余收入法

3．1．3 复合测度法

3．2 住房支付能力区域差异的评价方法

3．2．1 特征价格模型

3．2．2 空间自相关分析

3．2．3 空间计量模型

3．2．4 地统学分析

4 湖北省城镇居民住房支付能力区域差异的实证检验——来自武汉、宜昌、荆门三个城市的数据

4．1 湖北省城镇居民住房支付能力区域差异分析的框架

4．1．1 住房支付能力区域差异分析模型

4．1．2 样本城市的选取

4．1．3 模型假设条件

4．1．4 数据说明

4．2 不同规模城市住房支付能力区域差异实证检验

4．2．1 武汉市城镇居民家庭住房支付能力研究

4．2．2 宜昌市城镇居民家庭住房支付能力研究

4．2．3 荆门市城镇居民家庭住房支付能力研究

4．3 不同区域住房支付能力差异及其原因分析

4．3．1 住房支付能力差异分析

4．3．2 原因解释

5 结论及建议

5．1 结论

5．2 建议

参考文献

致谢