小产权房供给方的实践逻辑——基于安徽省调查数据

摘要

城市商品房价格高位运行导致城市低收入家庭在商品房市场中无法得到住房有效供给，同时伴随国家新型城镇化战略推进，农村户籍人口转移到城市数量将会进一步增加，导致原有城市低收入家庭和“新型市民”对商品房需求进一步提升，在有效需求得不到满足条件下，该部分群体企图在城市郊区农村、“城中村”等谋求基本的居住需求。从而由需求带动供给，形成大量的小产权房在农村集体性质土地上兴建，满足城市低收入家庭和“新型市民”购房意愿。同时，中国农村集体土地管理、经营及流转也存在不完善地方，这为小产权房供给方（农民和村集体）进行住房建造与供给提供了制度性延展空间。
　　学术界对小产权房的相关问题展开了系列研究，主要集中在宏观定性、法律思辨以及政策建议等方面，至今未见从小产权房供给方微观视角的实证研究成果，故本研究采取计量方法深入研究小产权房供给方（农民和村集体）的建房逻辑，对小产权房问题的认知和处理具有一定实际参考价值。
　　研究依据“文献梳理——小产权房供给方建房理论——实证模型构建——调研数据计量分析——得出相关结论”的研究进路来揭示小产权房供给方的实践逻辑。具体来说，对小产权房的研究文献进行梳理，构建“认知—制度—利益”分析框架，利用安徽省16个地市的调研数据，运用多元回归分析、聚类分析以及多层线性回归分析等方法，实证分析小产权房供给方（农民和村集体）建房背后的行为逻辑。研究发现：
　　农民从主体角度出发，如果对小产权房认知合法，则对建房等级提高有显著的正向影响，但这种影响存在区域差异。农民预期中央政府对小产权房的态度并不显著提高该群体建房等级，而农民预期镇（乡）政府对小产权房的态度会显著提升农民建房等级。同时农民预期中央政府对小产权房的态度对其建房等级影响只存在于一类地区（合肥），在二类地区（指马鞍山、芜湖、铜陵三市）和三类地区（指其他地市）并不产生显著影响，而农民预期镇（乡）政府对小产权房的态度对其建房等级影响只存在于二类地区和三类地区，在一类地区并不产生显著影响。
　　利益追求对村集体建房广度有显著的影响，而对村集体建房深度并没有显著效应。合法性认知对村集体建房广度没有显著的影响，而对村集体建房深度却有显著效应，从统计角度来看，这可能是遗落时间变量造成的。因此，按照时间划分重新估计合法性认知和利益追求对村集体建房广度和村集体建房深度影响。在2007年前，合法性认知对村集体建房广度和村集体建房深度都没有显著影响，但利益追求对村集体建房广度和村集体建房深度却都有显著影响。2007年-2013年，合法性认知对村集体建房广度和村集体建房深度都有显著影响，但利益追求对村集体建房广度影响下降，对村集体建房深度却没有显著影响。从时间维度来看，村集体建房行为已经从刚开始的利益追求向合法性诉求转变。
　　农民嵌入在村集体之中，农民个人层次的数据从属于受访者所在村集体之中，计算表明农民建房的村域区间相关系数为0.097，属于中度关联强度，必须将村域效应考虑到农民建房等级的多层线性模型中。第一层次（农民层次）变量中，当村集体对农民建造小产权房行为给予支持，这会给村域内农民建房行为提供制度上便利，与此同时，村域内农民基于自身利益的考量也会合理选择建造小产权房。第二层次（村集体层次）变量中，随着村委人均受教育年限提高，村域内农民建房等级反而下降，但村委平均年龄和村委任职人均年限对村域内农民建房等级提高都有显著地正向效用。村庄距镇中心距离越远，村域内农民建房等级就下降，村域的总收入和纳入城镇规划变量都对村域内农民建房等级提高都有显著地正向影响。
　　本文提出小产权房供给方建房行为是利益追求、制度约束以及合法性认知三者合力引起的，三者合力的结果有二种建房表现形式：“合谋”建房与“选择性”建房。在既定的利益结构和制度的约束的压力下，农民和村集体对小产权房的权属认知一定程度上决定了他们的行动选择，并在客观上使得建造小产权房行为变得相对容易，也为农民和村集体“合谋”建房提供了方便和机会。而选择性建房是小产权房供给方在一定制度约束下，农民和村集体基于自己的主观认知基础上追求利益最大化结果。

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1 导论

1.1 研究缘由与意义

1.2 文献综述

1.3 概念界定

1.4 研究思路与文章结构

1.5 研究方法

2 本研究的理论基础及分析框架

2.1 理论基础之一：理性选择制度主义

2.2 理论基础之二：组织社会学新制度主义理论

2.3 本研究的分析框架构建

3 制度执行预期—合法性认知：农民建造小产权房的实践逻辑

3.1 小产权房供给方建房解释框架运用

3.2 研究设计

3.3 农民建造小产权房行为回归结果分析

3.4 农民建造小产权房行为区域分组估计结果

3.5 小结

4 利益追求与合法性认知：村集体建造小产权房的实践逻辑

4.1 小产权房供给方建房解释框架运用

4.2 研究设计

4.3 合法性认知和利益追求对村集体建房行为回归结果

4.4 从利益追求到合法性转向：村集体建房逻辑转变的回归结果

4.5 小结

5 制度约束下农民建房与村集体建房的利益博弈及嵌入

5.1 小产权房供给方建房解释框架运用

5.2 农民与村集体建造小产权房行为动态博弈

5.3 农民建造小产权房的多层线性回归

5.4 小结

6“认知——制度——利益”作用下的合谋建房和选择性建房

6.1 合谋建房与选择性建房产生制度背景

6.2 农民与村集体合谋建造小产权房

6.3 农民抑或村集体选择性建造小产权房

6.4 小结

7 结论与展望

7.1 主要结论

7.2 讨论

7.3 论文的创新点

7.4 论文的局限

7.5 进一步研究计划

致谢

参考文献

附录1 攻读博士期间发表的主要论文目录及科研成果

附录2 小产权房供给方中的农民调查问卷

附录3 小产权房供给方中的村集体调查问卷

附录4 小产权房访谈提纲

附录5 抽样方案