过程视角下的房地产市场调控政策效果研究

摘要

我国的房地产市场虽然起步较晚，发展时间较短，但是在我国宏观经济快速发展的大背景下，房地产市场也出现了蓬勃发展的局面。可过热的发展势头，促使房价不断飙升，并催生了一系列社会经济问题。中央政府和地方政府以“稳定房价”、“促进房价合理回归”、“让房子回归居住属性，保障公众居住权”为调控政策目标，出台了一系列行政、土地、财税、货币等方面政策来控制房价，但是调控政策效果却不理想，调控政策方面的理论研究也缺乏深度和系统性。 本文从过程角度研究房地产政策调控效果，采用了定量分析、理论分析与实证分析相结合的研究方法，综合运用群体心理学、政府营销理论、议程设置等多门学科知识。首先构建了调控政策过程的基本框架，包括明确了调控政策的参与主体及主体活动，并对调控过程进行了分析；接着分别进行了深入的政府主体调控政策行为分析、公众主体政策接受行为分析，总结了影响政府主体政策行为和公众主体政策接受行为出现偏差的因素。 然后提出了经济效果和社会心理效果两个维度的房地产调控政策综合评估框架，分别对经济效果维度和社会心理维度进行分析，并进行了经济效果的指标设计和社会心理效果指标设计。之后以郑州市2016年10月和12月此轮调控政策为例进行综合评价，对经济效果采取描述性统计分析和单侧配对样本 T 检验相结合的方法，结果发现此轮调控政策使得房地产成交量显著下降，在一定程度上抑制了前期的火爆现象，但对房价没有产生显著的影响。对社会心理效果采用问卷调查的方式，采用描述统计分析和单因素方差分析的方法对调查结果进行量化，结果表明调控政策制定前公众虽然参与意愿强烈，但是并没有畅通表达意见的渠道，公众参与度较低；调控政策制定中没有充分考虑公众的意见，出台的内容与期待的相差甚远；调控政策实施后，房地产商存在与政策相违背的行为，但是政府监管和处罚力度不够，信息披露不合理，公众对调控政策整体满意度较低。最后分析政府调控政策战略层面和策略层面的问题，并针对性的提出对策。 本文得出的研究结论有以下几点：（1）房地产市场的调控政策过程公众参与度较低，公众对调控政策过程满意度较低，调控政策的社会心理效果较差；（2）政府主体在政策调控前、政策制定、政策调控后的行为具有不同的特点，同时受到多种因素的影响形成调控行为偏差；（3）公众作为调控政策行为接受主体，对调控政策接受具有从众性及预期导向性的特点，同时受到房地产市场透明性、房地产调控政策稳定性、媒体舆论引导、社会公众意见领袖的影响；（4）经济效果和社会心理效果的两维度综合评估框架能够更加合理的解释调控政策的效果。

目录

第一个书签之前