住宅小区停车位法律问题探讨

摘要

随着经济的发展和住房制度改革进程的加快，越来越多的城镇居民拥有了自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。同时，人民生活水平不断提高，汽车不再是高档奢侈品，开进了寻常百姓家。这就使得住宅小区停车位的法律纠纷日益增多，逐渐成为社会各界关注的热点。本文从民法的一般理论探讨停车位的法律性质，分析理解建筑物区分所有权理论，分类别对其进行产权归属分析，并对其流转使用过程中的法律问题进行探讨。 住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。近年来，停车位的产权归属颇具争议，不断衍生出各种问题。对此，房地产开发商、物业管理公司和住宅小区业主之间在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费等问题上的纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端。住宅小区停车位产权归属不明确，无疑会使房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重的损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康发展，给社会经济生活和公共管理带来许多难题。 好在解决住宅小区停车位产权归属的依据，《中华人民共和国物权法》已于2007年10月1日实施。其规定的建筑物区分所有权制度就是我们讨论住宅小区停车位这一问题的理论基础。“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定为我们解决停车位问题提供了法律依据。从本质上说，物权法是关于财产归属和利用的法律规则，它的功能在于明确财产所有，充分发挥财产的效用。其本身就是马克思主义民主理论的具体体现，又是我国社会主义法制建设中具有里程碑意义的重要法律。 一、停车位的法律性质。确定住宅小区停车位的法律性质，是讨论其归属的前提。停车位是各种停车场所中仅供且可供一辆汽车停放之单元。虽然，停车位属于法律关系客体的一种，属于不动产的范畴，即笈固着在土地上，而又不是土地本身，作为民事主体的自然人、法人或其他组织得取得停车位的所有权或使用权。作为建筑物区分所有权中专有权客体的停车位，应界定为住宅的从物。停车位不能设立独立所有权，不能成为独立的所有权客体。既然停车位是住宅的从物，对相关的现行房地产法律制度进行分析，便于解决问题。 二、停车位的权属分析。权属分析是停车位归属定位的核心，自然成为本篇论文讨论的重点。根据建筑物区分所有权理论，存在于住宅小区的建筑物由专有部分与共有部分所构成。讨论小区停车位在法律上的权利归属也应该是根据其属于专有部分还是共有部分来处理其在法律上的相应问题。我们运用比较分析法，借鉴了日、美、德、法以及我国台湾地区对停车位归属的规定，找到了部分有价值的做法；又运用案例分析法，通过对北京、上海、广东、深圳等省市对这一法律问题的具体实践，得出一些结论。认为，长期以来，由于我国物权法的缺位，停车位产权归属仍处于混沌状态。依据《中华人民共和国物权法》的规定，停车位产权的归属主要遵循以下原则：(1)有约定的从约定。即合同确定，采用房地产开发商与买方置业者在房产买卖合同中约定，依合同约定其产权归属；(2)占用共有场地的属于业主共有.。占用的土地已经属于业主共有财产的范围之内，将其归为业主共有是合理的； (3)成本收益归属原则。未将停车位成本计入其销售收益时，产权属于开发商，可以在合同中约定其产权归属，反之，则属于小区业主共有。 类型化是停车位权属分析的前提条件。先根据表现形态对停车位进行分类，对各类停车位的产权归属具体分析得出结论：(1)地面停车位。其产权由小区业主共同拥有。(2)地下停车位。地下停车位计入公摊面积的其产权由小区业主共同拥有；未计入公摊面积的其产权归区分所有权人专有；属于人民防空工程的其产权归属国家。(3)首层架空层停车位。其产权属于不完全物权，归属于该幢楼房的全体业主共有。(4)屋顶平台停车位。其产权归该建筑物的全体业主共有。(5)立体停车位。其产权归购买停车位的业主或开发商所有。 三、停车位流转使用问题的法律对策。首先，停车位的流转。成立专有所有权的停车位应限制在小区住户内部销售，一户只能购买一个停车位；归小区业主共同拥有的，不能出售。在“限内”原则下，属于业主共有的停车位不能单独转让，只能随房屋一同转让；成立专有所有权的停车位，可以随同房屋一同转让，也可以不转让房屋而只转让停车位，但不能只转让房屋而不转让停车位。其次，停车位的使用。专用停车位归属于区分所有权人专有使用，公共停车位归属于全体小区业主共同使用和来客使用。在使用过程中缴纳的物业管理费，列入公共基金，属全体小区业主共有。第三，停车位法律纠纷的对策。提出坚持停车位“限内”原则、区别对待不同类别停车位、约定不明推定共有、强制开发与鼓励开发并重等利于解决停车位法律纠纷的途径以及完善立法的建议。 通过本文分析，基本明确了住宅小区停车位的产权归属，希望能对解决停车位纠纷提供帮助，相信随着立法的不断完善，公民素质的不断提高，住宅小区停车位的法律纠纷问题会得到切实的解决。