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论我国城市住宅小区专属停车位的所有权移转规则——从法规目的论的观点检视《物权法》第七十四条第一款的规范性质

摘要

近年来,随着我国经济的不断增长及国民生活水平的快速提高,私家汽车己逐渐成为城市居民日常出行最主要的代步工具,以北京为首的全国大中型城市私家车保有量迅速攀升.然而,由于城市土地资源有限、人地矛盾日益突出,现有的住宅小区停车位已经无法满足大多数业主的停车需求,原本并非稀缺资源的住宅小区停车位己逐渐成为小区业主、房地产开发商、物业服务公司等多方利益群体竞相争夺的对象.由专属停车位紧缺引发的"停车位价格被单方任意抬高以赚取暴利、停车位归属纠纷频发、业主任意占用城市公共道路停车"等问题逐渐突显.法律在实现定纷止争、社会资源优化配置、维护社会公正方面应起着基础性的调整作用.正确解释并完善有关住宅小区停车位所有权归属的相关法律规范成为法律学人不可推卸的责任.中国《物权法》第七十四条1首次对停车位的归属判断标准及房地产开发商应将其停车位首先满足业主需要的法定义务作出了规定,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条又在此基础上作了进一步的解释,这对于指引行为模式、实现社会公正、及时定纷止争均具有积极意义。然而,关于“何为首先满足业主的需要、该条的规范性质为何、开发商违反该规定的转让行为将产生怎样的法律效果”等问题,以上法律规定并未予以明示,在理解和适用上存在争议。 本文认为,《物权法》第七十四条第一款应属于法律的强行规范,开发商违反该规定而转让停车位的行为属于自始、当然、确定无效的法律行为。由于住宅小区已经成为当今城市居民的主要生活模式,几乎每一位城市居民都是某住宅小区的业主,而私家汽车也已是城市居民日常出行的主要交通工具,专属停车位在一级市场如何配置与每一位城市居民的切身利益都息息相关,这就绝不仅仅是特定主体之间的个别利益关系,而是直接关系到社会公共利益。另外,授权第三人规范还存在以下弊端:首先,开发商可能利用其交易上的优势地位迫使业主放弃撤销权从而排除规范的适用,对保护业主的基本停车需要极为不利。其次,违反该规定的法律行为并非当然自始无效,这使法律关系长期处于不确定状态。再次,作为交易一方当事人的非本小区业主的第三人无从知晓开发商是否已经满足本小区业主的停车需要,既不利于交易的安全也有碍交易的便捷。最后,撤销权均设有除斥期间,权利人必须在除斥期间内行使撤销权方可使违法行为归于无效。然而,多数小区业主往往无法及时知晓开发商私自出售停车位的行为,从而错失维护自身利益的时机。

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