蒙特卡洛模拟改进的收益法在商业地产评估中的应用

摘要

随着我国城市化进程的不断加快，商业地产发展迅猛，以万达广场为代表的城市综合体正在各大中城市快速涌现。超大体量、众多业态、一体化管理是商业地产发展的新趋势，但这种模式也使开发商面临越来越大的资金压力。我国房地产金融体系的落后，房地产开发严重依赖银行，拓宽融资渠是商业地产持续发展的唯一出路。融资的前提是合理估值，商业地产是一种特殊的评估对象，其价值影响因素众多，对评估参数进行严格假设条件下的点估计并不符合实际状况，据此得出的评估值并不一定是可能的结果。因此有必要对商业地产的评估方法做一定改进，保证其估值的合理性与科学性。
　　本文第一部分主要介绍了选题背景和意义以及国内外研究现状。第二部分首先界定了商业地产相关概念及经营模式，在这个基础上总结出了商业地产的特点，之后对房地产评估的三大基本方法做了分析和比较，得出收益法是最能体现商业地产价值的评估方法。第三部分结合商业地产评估的现实对收益法的三个关键参数（收益额、折现率、收益期）进行了详细阐述，对影响收益法参数选择的风险因素进行了归纳和总结，认为这些风险因素的存在使评估参数具有很大的不确定性，从而降低了评估结果的可靠性，考虑引入不确定性的收益法，将参数的点估计扩大为区间估计。第四部分引入了蒙特卡洛模拟对收益法进行了修正，详细介绍了模拟的原理、过程。利用蒙特卡洛模拟能够对随机变量进行多次随机取值的优势，将不确定性量化，得出最可能评估结果。第五部分以具体的商业地产评估案例为基础，分别使用传统收益法和蒙特卡洛模拟修正后的收益法对其进行评估，并对评估结果进行了分析和比较，认为后者更多的考虑了相关变量的不确定性，得出的评估结果更加贴近市场波动的现实。第六部分总结了本文的主要结论与观点，分析了研究存在的不足之处并对未来的研究进行了展望。

目录

封面

声明

中文摘要

英文摘要

目录

第1章 绪论

1.1研究背景和研究意义

1.2研究现状

1.3研究思路及方法

1.4本文创新点

第2章 商业地产评估理论分析

2.1商业地产的基本概念

2.2商业地产评估的特点

2.3商业地产评估的方法

第3章 收益法在商业地产评估中的应用

3.1收益法的基本理论

3.2 商业地产评估中参数的确定

3.3收益法在商业地产评估中的不足

3.4商业地产评估中的不确定性

第4章 引入蒙特卡洛模拟改进收益法

4.1基本原理

4.2基本程序

4.3模拟过程

第5章 商业地产评估案例

5.1案例基本概况

5.2收益法的实际运用

5.3蒙特卡洛改进的收益法的运用

5.4两种评估结果比较

第6章 研究结论

6.1主要观点与结论

6.2研究不足

参考文献

致谢