预售商品房转让若干法律问题研究

摘要

近年来，繁荣的房地产市场对经济的增长起到了支撑作用。据国家统计局统计，2016年前三个季度房地产为经济增长提供8％的贡献率。商品房有现房和期房两种销售模式，由于期房具有的价格低，升值潜力大，可优先选择等优势，使得商品房预售已成为我国重要的房屋销售方式。由于预售商品房的较长建设周期，使得其升值空间增大，这使得预售商品房转让现象增多。在正常的预售房转让之外，一些炒房者借机炒作，哄抬房价，从中牟利。本文将对我国预售商品房转让进行理论研究，并结合案例分析发现我国相关立法的问题，对预售商品房转让的完善提出建议，更好的解决现实中的问题。
　　本文共分为五章:
　　第一章，预售商品房转让的概述。首先对预售商品房及预售商品房转让的概念进行介绍，之后针对理论界关于预售商品房转让的争论，从经济和法律等角度对预售商品房转让的正当性做出论证。
　　第二章，预售商品房转让合同效力分析。第一部分介绍了现实中预售商品房转让的三种形式，并分析了它们各自的优劣。第二部分通过案例的形式对转让合同的效力进行探究，笔者从法理、民法等角度认定了转让合同有效。
　　第三章，预售商品房转让的法律属性分析。本章对预售房转让合同中的转让标的的法律属性进行理论分析，并结合司法实践得出转让合同是对债权的转让。之后用债权理论对现实中不同的预售房转让形式具体分析。
　　第四章，预售商品房转让中的登记问题。第一部分阐述了预告登记的性质、效力和预告登记与预售商品房转让的关系。第二部分通过案例的形式分析了预售合同备案登记的性质和效力，并针对出现的问题提出立法建议。
　　第五章，预售商品房转让法律制度的完善。本章在分析了我国相关的立法现状后，指出来目前立法存在的问题，最后笔者对我国预售商品房转让制度的完善给出了自己的建议。

目录

声明

引言

第1章 预售商品房转让的概述

1.1 商品房预售概念及法律属性

1.1.1 商品房预售概念

1.1.2 商品房预售的法律属性

1.2 预售商品房转让的概念

1.3 预售商品房转让的正当性

第2章 预售商品房转让合同效力分析

2.1 预售商品房转让形式

2.1.1 预购协议形式

2.1.2 附条件买卖形式

2.1.3 合同转让形式

2.2 预售商品房转让合同效力

2.2.1 无效说

2.2.2 有效说

第3章 预售商品房转让的法律属性分析

3.1 预售商品房转让行为法律属性分析

3.1.1 物权说

3.1.2 债权说

3.2 预售商品房转让的不同情形

3.2.1 预购人全部履行义务

3.2.2 预购人部分履行义务

3.2.3 预购人未履行义务

第4章 预售商品房转让中的登记问题

4.1 预告登记与预售商品房转让

4.1.1 预告登记制度概述

4.1.2 预告登记与预售商品房转让的关系

4.2 预售商品房合同的登记

4.2.1 预售商品房合同登记的性质和效力

4.2.2 预售商品房合同登记与预售商品房转让

第5章 预售商品房转让法律制度的完善

5.1 我国预售商品房转让立法现状

5.2 对我国预售商品房转让的立法建议

5.2.1 明确预售商品房转让的合法性

5.2.2 明确预售商品房转让的条件和程序

5.2.3 强化政府对预售商品房转让的监管

结语

参考文献

致谢