城市住宅市场需求分析及以广州为样本的实证

摘要

房地产行业尤其是住宅业的发展水平对国民经济发展水平和人民生活质量影响较大。我国房地产业起步虽晚，但发展速度很快，部分城市房地产业出现“过热”和“价格泡沫”等问题，实业界和理论界对该问题展开了激烈的争论。城市房地产规模是否合理，主要体现为城市住宅供给规模是否与需求规模相符，准确预测城市住宅需求可以为调控房地产市场提供更可靠的依据。 本文以城市住宅需求分析为主要研究对象，以新古典城市住宅需求理论为核心理论基础，遵循新古典城市住宅需求假设：在住宅商品同质的假设前提下，社会住宅需求总量等于个人住宅需求量之和，加之居住需求与投资需求的影响因素不同，因此，本文选择由个人住宅居住与投资需求影响因素分析推导出城市住宅居住与投资需求影响因素(微观到宏观)的分析思路，借鉴住宅需求函数模型和需求弹性理论，解决城市住宅需求如何决定的问题。具体步骤为：在影响因素一般理论分析的基础上，选用灰色关联度分析方法量化筛选城市住宅需求函数模型解释变量，在此基础上，以Q=N*q(X1，X2，……，Xn)为基本函数形式，其中，Q为城市住宅需求总量，q(X1，X2，……Xn)为人均住宅需求函数，X1，X2，……Xn为个人住宅需求影响因素，拟合函数模型，计算并分析城市住宅需求各影响因素弹性，并以广州市1991-2006年数据进行验证。 主要结论为：城市住宅需求的影响因素弹性与城市住宅需求各主要影响因素相关，即在主要影响因素取不同值时，城市住宅需求的单个影响因素弹性大小不同，也就是，在主要影响取不同值时，城市住宅需求对单个影响因素变动的敏感程度可能发生变化，该因素对城市住宅需求的影响程度可能不同。广州市城市住宅需求函数与弹性分析结果为，广州市城市住宅需求价格(收入、利率)弹性与住宅价格(收入、利率)相关，影响因素变动将导致以上各弹性作相应变动，该分析结果解释了不同时期、不同地区城市住宅需求对各影响因素变动的敏感度发生变化的原因。

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第一章绪论

1.1问题提出

1.1.1选题背景

1.1.2选题意义

1.2国内外城市住宅需求研究概况

1.2.1城市住宅需求影响因素研究

1.2.2城市住宅需求函数研究

1.2.3城市住宅需求弹性研究

1.2.4小结

1.3研究思路

1.4创新点

第二章城市住宅需求的一般理论基础

2.1住宅需求的含义与分类

2.1.1住宅需求的含义

2.1.2住宅需求的分类

2.2理论基础

2.2.1消费理论

2.2.2投资理论

2.2.3个人住宅需求理论研究

2.3理论分析框架

第三章城市住宅需求影响因素的一般分析

3.1城市住宅需求影响因素的微观基础

3.1.1个人住宅居住需求影响因素分析

3.1.2个人住宅投资需求影响因素分析

3.2城市住宅需求宏观影响因素的分析

3.2.1城市住宅居住需求宏观影响因素分析

3.2.2城市住宅投资需求宏观影响因素分析

第四章城市住宅需求函数模型分析

4.1城市住宅需求函数模型解释变量的筛选与分析

4.1.1方法选择依据

4.1.2变量选择

4.1.3分析结果

4.2城市住宅需求函数模型的构建、检验与预测

4.2.1模型构建

4.2.2模型检验

4.2.3模型预测能力检验

第五章城市住宅需求弹性分析

5.1城市住宅需求弹性的内涵

5.1.1城市住宅需求弹性概念

5.1.2城市住宅需求弹性比较方法介绍

5.1.3城市住宅需求弹性分类

5.2城市住宅需求三大弹性的计算与分析

5.2.1城市住宅需求价格弹性计算与分析

5.2.2城市住宅需求收入弹性计算与分析

5.2.3城市住宅需求利率弹性计算与分析

5.3结论与政策建议

5.3.1结论

5.3.2政策建议

参考文献

附录

致谢

攻读学位期间发表的学术论文