住宅商品房价格合理性评价研究——以南宁市为例

摘要

安居是最重要的民生问题之一，“住有所居”是居民的基本生活需求。近年来，随着我国城镇化步伐的加快，城镇居民住宅需求迅速增加，催生了房价上涨。一时间，房价问题成为了全社会关注的焦点，学术界与房地产业内纷纷对房价合理水平展开了激烈讨论。
　　本文结合国内外研究经验，客观分析了住宅商品房价格的形成理论，并基于此探讨了住宅宅商品房价格合理性问题。从马克思主义哲学的合规律性与合目的性两方面对房价合理性进行界定，构建了住宅商品房价格合理性综合评价指标体系，并运用改进的层次分析法、熵权赋值法、合理性指数计算等方法对南宁市近十年来的住宅商品房价格合理性进行实证研究。研究结果表明，虽然近年来南宁市住宅商品房价格一路上涨，但增速相对平稳，南宁市住宅商品房价格的合理性指数处于正常区间。但这并不代表南宁市住宅商品房市场不存在某些潜在问题，如土地价格和开发商利润过高，住宅市场空置率和房价租金比偏高，住宅需求依旧旺盛而短期供给相对不足。针对这些问题，从规范政策制定、合理制定土地供应计划、引导构建合理的住宅供应结构、建立不动产登记制度、推动房产税改革、完善数据统计体系、发展租赁市场等方面提出了相关政策建议，以期促进南宁市住宅商品房市场的稳定繁荣，切实解决城镇居民居住问题。

目录

声明

摘要

第一章 绪论

1．1 研究背景

1．2 研究目的与研究意义

1．3 国内外研究综述

1．3．1 国外研究综述

1．3．2 国内研究综述

1．3．3 国内外研究述评

1．4 研究内容和研究方法

1．4．1 研究内容

1．4．2 研究方法

1．4．3 技术路线

第二章 住宅商品房价格合理性评判

2．1 住宅商品房及其价格的相关概念与特征

2．1．1 住宅商品房

2．1．2 住宅商品房价格

2．2 住宅商品房价格的形成理论

2．2．1 马克思主义价值价格理论

2．2．2 住宅供求均衡理论

2．2．3 住宅商品房价格的构成

2．2．4 住宅商品房价格的影响因素

2．3 住宅商品房价格合理性的界定

2．3．1 合理性的概念与评判标准

2．3．2 住宅商品房价格合理性的界定与内涵

2．4 住宅商品房价格合理性的评判方法

2．4．1 理论价格法

2．4．2 指标指示法

第三章 住宅商品房价格合理性综合评价指标体系的构建

3．1 构建评价指标体系的基本原则

3．2 构建住宅商品房价格合理性综合评价指标体系

3．2．1 指标体系的构建基础

3．2．2 评价指标的筛选

3．2．3 评价指标的解释

3．3 综合评价方法与过程

3．3．1 指标权重分析

3．3．2 住宅商品房价格合理性的综合评价方法

第四章 南宁市住宅商品房价格合理性实证研究

4．1 南宁市住宅商品房价格现状分析

4．2 南宁市住宅商品房价格合理性指数的综合计算

4．2．1 数据来源及计算公式

4．2．2 指标权重的确定

4．2．3 住宅商品房价格合理性指数的五等级计算

4．2．4 住宅商品房价格合理性综合指数的计算

4．3 2004-2013年南宁市住宅商品房价格合理性评价分析

4．4 结果分析

4．5 政策建议

4．5．1 规范政策制定

4．5．2 合理制定土地供应计划，规范土地竞价规则

4．5．3 调整住宅供应结构，继续推进保障性住房建设

4．5．4 建立不动产登记制度，推动房产税改革

4．5．5 完善数据统计体系，发展租赁市场

第五章 结论与展望

5．1 研究结论

5．2 本文可能的创新之处

5．3 研究不足与展望

参考文献

附表

附录：攻读学位期间参加科研项目及发表论文情况

致谢