基于实物期权的房地产投资决策方法及应用研究

摘要

在当前经济形势下，房地产投资的特点是投资额巨大、风险高、投资周期长，国家及地方政府对房地产行业出台了相关政策以加强调控，加上房地产投资环境的不可预见性、多变性，诸多的不确定性因素使得房产投资决策变得十分困难，这就需要房地产投资决策方法更为科学、灵活、合理，才能为房产投资提供更为准确的依据。本文基于房地产投资的特点和现状，将云模型和三角模糊数与房地产投资决策领域的实物期权法相结合，并找出基于云模型和三角模糊数的实物期权的投资决策方法在房地产投资决策实例中进行应用途径，为房地产行业的投资决策提供依据。
　　首先，在研究国内外实物期权理论的基础上确定本文的研究内容和方向，对房地产投资决策的一般方法及理论和实物期权理论进行对比，得到实物期权决策方法在房地产投资领域的优势，从而进一步对实物期权理论进行研究。
　　其次，分析现有实物期权定价方法存在的问题，针对实物期权定价公式中预期现金流收益现值、项目投资成本与预期现金收益波动率这三个参数的随机性和模糊性的特征，结合正态云模型以及三角模糊数对解决随机性问题的优势，将前两个研究对象转化为两朵云，得出通过三角模糊数表示预期现金收益波动率，最终计算出实物期权价值云的一种定价方法。
　　然后，采取实证分析的研究方法对所采用的模型进行验证，以云模型呈现最终的实物期权价值，结合云模型的特点，把结果分为四个区间，即骨干元素区间，基本元素区间，外围元素区间和弱外围元素区间，计算相应的区间范围，并分析相应的应用范围。利用一般实物期权定价方法对评估者的评估结果计算得到的期权价值和云模型计算结果进行比较分析，得到评估者的评估结果都包含在云模型计算结果的骨干元素区间范围内，表明骨干区间是最有可能发生的期权价值，能够代表期权价值的最可能发生值。研究不同评估者个数对评估结果的影响，发现对于骨干元素区间来说，相互之间所确定的范围有较高的重合度，特别是拥有较多评估者个数时，结果更加准确，也就是说对于需要用骨干元素区间来评估云模型结果时，样本数据越多，结果就越准确。对预期现金流现值的波动率进行敏感性分析，得到波动率在0到0.1变化范围内，期权价值几乎不随波动率的变化而变化;在0.1到0.8变化范围内，期权价值与波动率的变化呈正向变动关系。
　　最后，对基于云模型的实物期权法进行投资决策，得出在延期间隔较短的时间内，投资者得到的收益并不一定会随着延期时间的增长而增大，这是因为投资的不确定性因素在短时间内带来的潜在价值较低以及投资过程中存在的随机性和模糊性共同引起的。可以看出，基于云模型和三角模糊数的实物期权定价法不仅考虑了决策中管理的柔性价值，并且估计了模糊性和随机性因素的影响，是进行房地产投资决策的一种有效方法。

目录

声明

摘要

第一章 绪论

1．1 研究背景

1．2 研究现状

1．2．1 国外实物期权理论研究

1．2．2 国内实物期权理论研究

1．2．3 实物期权在房地产领域的研究

1．3 研究方法

1．4 技术路线和研究内容

第二章 实物期权在房地产投资决策中的理论基础

2．1 引言

2．2 房地产投资概述

2．2．1 房地产投资特点

2．2．2 房地产投资影响因素

2．2．3 房地产投资现状

2．3 传统投资决策理论

2．3．1 传统投资决策方法

2．3．2 传统净现值法的局限性

2．3．3 不确定性分析

2．4 实物期权理论

2．4．1 期权

2．4．2 实物期权概念及特性

2．4．3 实物期权类型

2．4．4 实物期权定价

2．4．5 实物期权与传统净现值法比较

2．5 房地产投资决策中的实物期权理论

2．5．1 房地产投资过程中可能存在的实物期权

2．5．2 房地产投资项目实物期权定价模型及参数

2．5．3 实物期权在房地产投资决策中的应用框架

2．6 房地产投资中实物期权定价方法存在的问题

2．7 本章小结

第三章 基于正态云的实物期权定价方法研究

3．1 引言

3．2 云模型

3．2．1 云的概念及特征

3．2．2 正态云

3．2．3 综合云

3．2．4 云的代数运算

3．2．5 正向云发生器算法

3．2．6 逆向云发生器算法

3．3 三角模糊数

3．3．1 三角模糊数的概念

3．3．2 权重的确定

3．4 实物期权定价方法研究

3．4．1 项目预期现金流净收益和投资成本的估计

3．4．2 项目预期现金流收益波动率的估计

3．4．3 基于正态云的实物期权定价结果

3．5 本章总结

第四章 基于云模型的实物期权定价方法的应用分析

4．1 引言

4．2 项目概况

4．3 基于云模型和三角模糊数的实物期权价值计算

4．3．1 各参数值计算

4．3．2 期权价值计算

4．4 计算结果分析

4．4．1 期权价值云模型计算结果分析

4．4．2 评估者评估结果和与云模型计算结果对比分析

4．4．3 不同评估者个数评估计算结果对比

4．4．4 波动率与期权价值的关系

4．5 本章总结

第五章 基于实物期权定价在房地产项目中的投资决策

5．1 传统NPV法的投资决策

5．2 一般实物期权的投资决策

5．3 基于云模型实物期权的投资决策

5．4 云模型实物期权法的决策流程

5．5 本章小结

第六章 结论与展望

6．1 本文总结

6．2 本文展望

致谢

参考文献

附录

在学期间发表的论文和取得的学术成果