基于虚拟经济角度的房地产价格波动研究——以三亚市为例

摘要

房地产实际上既是一种实体资产也是一种虚拟资产，它是具有虚实二相性的一种特殊资产，但房地产的虚拟性并不是一开始就有的，只有当社会财富积累到一定程度，成为人们愿意而且有能力进行投资的投资品后其虚拟性才得以体现。我国学者的相关的研究表明，2002年后我国各城市经济基本面因素对与房地产价格的解释能力正逐步减弱，这意味着我国已经发展到了一个房地产虚拟性得以体现的时代，实际经济运行中出现的“房经背离”现象也证实了这一点，因此对于房地产价格的波动研究不能仅仅单从实体经济的角度来看，而是需要考虑到另一个角度即虚拟经济的角度来研究。
　　 从虚拟经济的角度看，房地产的价格与成交量与股票、证券等金融资产有类似之处，因此，目前在虚拟资本市场中运用中比较成熟的技术方法，也可以用于房地产价格波动的研究。
　　 本文选择了虚拟市场中比较常用的几种技术分析方法，包括波浪理论及其奇异数字理论、移动平均线法等，以三亚市作为案例，介绍了其在房地产价格波动研究中的具体应用情况。运用以上方法对三亚市的房地产价格波动情况及发展趋势做出了研究，包括运用波浪理论分析了1988-2007年的三亚房地产市场，认为目前三亚房地产市场所处于八浪循环中的阶段中的第五浪，并运用波浪理论中的奇异数字理论对第五浪顶点和回档值做出了初步的预测；运用MATLAB中的Welch法对三亚房地产市场的周期进行了识别，得出三亚房地产市场可能存在8个月短周期、3-4年左右的中周期和约为10年的长周期，并运用移动平均线的方法对不同的周期进行了相关分析，得出了房地产开发周期(3-4年)为三亚房地产市场的比较重要的影响因素等结论；最后采用OBV(能量潮)理论对1988-2007的三亚房地产市场进行了年度OBV分析，结果表明在近几年(2005年后)三亚房地产市场OBV出现了较为急剧的上升，但成交量并没有很好的配合，这说明三亚房地产价格上涨存在一定的投机因素，而且成交量不足会使房价上升空间有限，市场转向的可能比较大，对于月度数据进行OBV分析也可以得出于此类似的结论。最后本文鉴于研究的局限性，提出了本文的不足和改进方向。

目录

文摘

英文文摘

声明

1 绪论

1.1研究背景及意义

1.2国内外研究现状

1.3研究的目的、内容和技术路线

1.3.1研究目的

1.3.2研究内容

1.3.3技术路线

1.4本文的创新之处

2虚拟经济概述

2.1虚拟资本

2.2资产定价理论的发展与虚拟经济概念的提出

2.3虚拟经济理论研究在我国的发展状况

2.4虚拟经济与实体经济的关系

2.5本章小结

3房地产与虚拟经济

3.1引言

3.2房地产虚拟性成因

3.3房地产虚拟性特征

3.3.1房地产价格的强波动性

3.3.2房地产作为虚拟资产运行的独立性

3.4.2经济虚拟化程度

3.4.3存量市场规模

3.4.4制度因素

3.5本章小结

4基于虚拟经济角度的房地产价格波动研究方法

4.1引言

4.2波浪理论

4.3移动平均线法

4.3.1频谱分析方法原理

4.3.2 Welch功率谱密度计算方法

4.3.3移动平均线计算方法

4.4 OBV价量关系分析方法

4.5研究方法应用条件简述

5虚拟经济角度的分析方法在三亚市房地产价格波动研究中的应用

5.1三亚房地产市场概述

5.1.1发展历程

5.1.2三亚房地产市场特点

5.2三亚市房地产价格的波浪理论研究

5.3以移动平均线法对三亚房地产市场趋势的研究

5.3.1周期的识别

5.3.2三亚地产市场的移动平均线分析

5.4三亚房地产市场OBV分析

5.4.1三亚房地产市场OBV年度分析

5.4.2近年来三亚房地产市场OBV月度分析

5.5本章小结

6结论

6.1本文重要结论

6.2缺陷和不足

致 谢

参考文献

附 录