建筑物区分所有权之构成研究

摘要

随着人类经济社会的快速发展,各国的城市化进程不断加速。城市人口的急增必然使有限的城市土地、住房资源愈显稀缺。兴建高层建筑成为世界各国解决此问题的主要途径。因之,民法上产生了一种全新的不动产所有权形式——建筑物区分所有权。国外对建筑物区分所有权的研究已经十分成熟,而在我国这方面的研究相对滞后。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》,用专章(《物权法》第六章)计14个条文对建筑物区分所有权做了规定。因而分析建筑物区分所有权的构成,揭示其法律关系,明确区分所有建筑物的财产归属及事务管理,具有十分重要的理论和现实意义。
　　笔者认为,建筑物区分所有权作为一项基本的不动产所有权形式,由专有权、共有权和成员权三要素构成,是一种复合性的权利。从内容上来看,本文主要分为以下四个部分:
　　第一部分,主要阐述了建筑物区分所有权的历史发展、概念、特征、类型及客体,并在逐一评析建筑物区分所有权构成的传统理论学说基础上采用三元论说,将建筑物区分所有权定义为:多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有权,与对建筑物及建筑区划内共有部分所享有的共有权,以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。
　　第二部分,主要阐述了建筑物区分所有权的“单独性灵魂”——专有权的三个方面内容:专有权的性质与特征,专有权的客体和专有权的内容。对于区分所有建筑物的专有部分,区分所有权人的权利与一般所有权人的权利基本相同,但是区分所有建筑物的特殊性决定了区分所有权人较一般所有权人应承担更多的义务,包括不得损害全体区分所有权人的共同利益的义务,按照专有部分本来的用途使用专有部分的义务,对专有部分的维修和必要改良,必须承担维护建筑物安全和外观的义务,相互容忍的义务。
　　第三部分,主要阐述了建筑物区分所有权的“共同性灵魂”——共有权的相关问题。包括共有权的性质与特征、客体、共有权人的权利和义务以及车位、车库的权属问题。共有权从属于专有权,专有权处于主导地位。笔者认为,建筑物区分所有权之共有权既不是单纯的共同共有,也不是单纯的按份共有,而是两者的有机结合。区分所有建筑物的共有人的权利主要有对共有部分的使用权、收益权和单纯的修缮改良权。其义务主要包括:依共有部分本来的用途使用共有部分的义务,分担共同费用和负担的义务,不得将其共有权和专有权分离处分的义务和不得请求分割共有物的义务。针对司法实践中矛盾集中的小区地下车库权属问题,笔者提出,当开发商与业主对于地下车库没有约定或者约定不明时,应当推定为业主共有。
　　第四部分,主要阐述了独立于专有权和共有权的成员权的概念与特征、性质、成员权人的权利与义务和区分所有权人团体及其执行机构的法律性质和地位。成员权基于共同关系而产生,属于身份权。我国现行法律对业主大会是否具有法人资格、业主大会和业主委员会是否具有诉讼主体资格均未涉及。笔者结合司法实践提出,业主委员会可作为其他组织以原告身份起诉,但不能成为被告。

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引 言

一、建筑物区分所有权概论

（一）建筑物区分所有权的历史发展

（二）建筑物区分所有权构成的传统理论学说

（三）建筑物区分所有权的概念、特征及类型

（四）建筑物区分所有权的客体

二、建筑物区分所有权之专有权

（一）专有权的性质与特征

（二）专有权的客体

（三）专有权的内容

三、建筑物区分所有权之共有权

（一）共有权的性质与特征

（二）共有权的客体

（三）共有权人的权利和义务1．权利

（四）关于车位、车库的权属问题

四、建筑物区分所有权之成员权

（一）成员权的概念与特征

（二）成员权的性质

（三）成员权人的权利和义务

（四）区分所有权人团体及其执行机构的法律性质和地位

结 语

参考文献