我国建设用地使用权出让法律问题研究——基于《物权法》颁布后的思考

摘要

我国建设用地使用权出让是随着土地有偿使用制度的改革深入而不断建立和发展起来的。从计划经济到市场经济过渡阶段,国有建设用地使用权走过了一条无偿无期限无流动到有偿有期限有流动的自我更新之路。2003年开始,国家正式提出运用土地政策参与宏观调控。数年的立法和调控历程中的种种政策,逐步形成了一个土地使用权出让的法律政策体系。在吸取历年土地出让改革实践的成果基础上，2007年10月开始实施的《物权法》不仅第一次在法律条文中明确“建设用地使用权”为一个法律概念,而且拓宽了出让的空间范围,规定了建设用地使用权出让的方式,突破了《房地产管理法》对住宅建设用地使用权出让期满续期的规定等等。《物权法》出台前,有关土地出让的规定主要散见于《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及若干行政法规、规章、规范性文件之中,而建设用地使用权出让作为国家垄断的土地一级市场行为,其法律制度的构成既包括土地民事法律制度,又包括土地行政、经济法律制度,同时还包括了众多的政策。由于目前我国国有土地使用权出让法律制度尚处于创建和不断修正阶段,在立法和实践中仍存在着诸多问题。《物权法》中存在大量的“依照法律规定”等原则性的提法,为今后修改和调整土地管理法律等行政法律留下了余地。无疑,借《物权法》出台契机,逐步修改与该法脱节的法律,建立并完善国有土地使用权出让法律体系,具有重要的意义。本文拟从建设用地使用权出让的基本理论和现行法律具体规定入手,结合笔者的工作实践,分析、探讨目前国有土地使用权出让在立法和实践中的缺陷,提出完善建设用地使用权出让法律政策的法律思考。全文3万多字,分为4个部分:
　　第一部分,我国建设用地使用权出让法律制度的历史发展。该部分分4个阶段对土地出让法律制度的发展历程进行介绍,并对具有我国特色的土地出让政策进行了概述,在上述基础上，从内容和形式两方面对我国建设用地使用权出让的法律构成进行总结。
　　第二部分,我国建设用地使用权出让的法律性质、基本原则和法定形式。该部分首先对建设用地使用权出让的概念和法律特征进行了概述。因国家法律目前仍禁止集体建设用地使用权出让,因此本文的建设用地使用权仅指国有的建设用地,并对《物权法》以建设用地使用权的概念取代土地使用权的概念进行了法律分析。其次,针对理论界对出让行为属行政行为或民事行为性质的不同观点进行了介绍,在此基础上提出土地出让行为的经济行为法律性质,从土地出让的目的、出让市场的经营、出让体现的意志、我国使用制度的模式等方面的内容以及现实案例进行分析,进而推出土地出让的基本原则,并结合实践对其法定形式——国有建设用地使用权出让合同的内容、性质等进行研究,指出该合同的经济法律性质。
　　第三部分,我国建设用地用地使用权出让具体问题分析。针对理论界和实务界的热点难点问题,结合实际案例,从出让方式、利用要求、期限、收益、流转、登记等六方面进行阐述和分析。出让方式从划拨补办出让、协议出让和公开出让三方面进行分析;利用要求从宏观、微观两方面存在的问题,宏观上存在中央政府和地方政府博弈的弊端,微观上存在因管理的分割造成出让宗地缺乏联系和协调的弊端,并分析其中的原因;期限从出让最高期限、出让续期规定、出让年限届满时对不动产的处置三个方面进行分析;收益从出让价款的确定和分配两方面分析现存的问题;流转从法律条款入手,分析其合理性;登记从登记的效力、公示功能、与土地出让的衔接三方面分析,指出土地管理部门作为出让方和登记方双重身份的弊端。
　　第四部分,完善我国建设用地使用权出让制度的法律思考。根据上述的研究成果,从明晰立法体系、完善建设用地使用权出让民事立法、行政立法、经济立法方面四方面提出完善我国建设用地使用权出让制度的法律思考。

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引 言

一、我国建设用地使用权出让法律制度的历史发展

（一）计划经济时期的土地利用制度

（二）改革开放初期的土地利用制度

（三）市场经济初期的土地利用制度

（四）《土地管理法》修订后的土地利用制度

二、出让的法律性质、基本原则和法定形式

（一）出让的概念及特征

（二）出让的法律性质

（三）出让的基本原则

（四）出让的法定形式

三、我国建设用地使用权出让具体问题分析

（一）出让方式

（二）出让的利用要求

（三）出让的期限

（四）出让价款的收取和分配

（五）出让土地的流转

（六）出让土地的登记

四、完善我国建设用地使用权出让制度的法律思考

（一）完善土地立法体系

（二）完善建设用地使用权出让民事立法

（三）完善建设用地设用地使用权出让行政立法

（四）完善建设用地使用权出让经济立法

结束语

参考文献

致谢