关于“小产权房”合法化之法律分析及解决路径

摘要

近年来,随着我国房价的日益高涨,很多地方都出现了在集体所有的土地上建房出售的现象,即所谓的“小产权”房。“小产权”房不是一个法律概念,学术界对“小产权房”亦无统一界定,本文研究的“小产权房”专指在农民集体土地上建设的,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是国家房管部门颁发的,而是由乡政府或村委会颁发的一类房屋。在资本主义国家,由于实行土地私有制度,不会产生小产权房问题,小产权房是在我国独特的二元化土地制度下产生的。目前我国实行的土地制度将土地所有形式分为国家所有和集体所有,在法律及政策的种种限制下,集体土地者不能自由充分地行使其所有权能。因此实践中,在集体土地上建造出售的“小产权”房,在房屋交易转让时就会出现相关的土地使用权无法随房屋这一客体同时转让的问题。虽然“小产权”房己经出现并呈快速蔓延趋势,但根据我国现有的土地政策和房地产政策,“小产权”房是法律所不承认的,“小产权”房买卖引起的法律纠纷使其成为人们议论的焦点,小产权房的合法性在学界也引起了广泛的争议,因此,对我国“小产权”房现象的法律问题研究既具有一定的理论意义,也有着很强的现实意义。
　　本文共分为四大部分,分别为:小产权房基本问题阐述、小产权房与我国现行法律制度的冲突、小产权房合法化的理由思考、小产权房合法化的法律解决路径等四章。整篇文章围绕小产权房的基本问题及相关法律制度问题展开了分析和探讨。
　　本文第一部分是对“小产权”房的基本问题阐述,先对“小产权”房的内涵和特征作出法律分析,后引用翔实的数据说明了小产权房当前在我国发展的现状,并由此从现实和理论的角度论述了关于“小产权”房出现的原因:直接原因是审批手续简单、开发成本极低;根本原因是城市化的高速发展、城乡二元化土地法律制度的不完善。
　　第二部分首先分析了“小产权”房与我国现行法律制度的冲突,先概括归纳出我国宅基地使用权流转和房屋买卖方面的现行法律规定,进而分析揭示出“小产权”房之所以被官方定为违法,原因在于其建造和出售出租的事实与我国现行法律中有关农民集体所有土地的使用权不得出让或者出租用于非农业建设的规定相违背,同时指出“小产权”房禁而不止、纠纷不断,愈演愈烈的现实困境,如何协调解决小产权房问题与我国现行法律、政策的冲突,完善目前的农村土地法律制度,为小产权房寻找法律解决路径,已成为当务之急。
　　第三部分是本文的关键所在,阐述表明了笔者对“小产权”房合法化持肯定的态度,并对合法化的理由进行了分析和思考。首先通过对我国现行《宪法》、《物权法》、《民法》等法律的相关条文进行解读,揭示小产权房合宪性、合法性的本质,指明将小产权房界定为非法在法律上缺乏充分性和正当性。其次从权利冲突、利益均衡角度,指出现行法规政策对小产权房的否认实质上侵犯了农民的财产所有权和宪法平等权,构成了对农民的制度性歧视,此外,小产权房合法化是使房地产市场中的公权力得到必要约束的要求。最后对小产权房问题产生的深层次社会制度原因进行剖析,即当前我国城乡二元社会结构下的土地制度和户籍制度。呼吁对不符合新时期社会主义和谐社会建设客观需要的现行土地制度和户籍制度进行修正和完善。
　　第四部分是本文的创新点所在,在总结前面几章的基础上指出小产权房合法化的积极意义,指出了部分学者对小产权房合法化的忧虑并逐个进行分析解释,表达了笔者应当赋予小产权房合法的地位的最终观点,并提出了解决小产权房问题的法律路径,即完善集体土地所有权制度和构建赋予农村宅基地使用权自由流转权能的法律制度。进一步探讨了关于“小产权”房买受人权益保护的法律救济途径,主要包括通过现有房地产纠纷的救济措施、参照违法建筑处理的方式保护“小产权房”买受人利益。

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引 言

一、小产权房基本问题阐述

（一）小产权房的界定

（二）我国小产权房的现状及成因分析

二、小产权房与我国现行法律制度的冲突

（一）现行法律关于农村土地方面的规定

（二）小产权房与有关农村土地法律制度的冲突

三、小产权房合法化的理由思考

（一）法律制度分析

（二）利益均衡分析

（三）社会结构分析

四、小产权房合法化的法律解决路径

（一）小产权房合法化的积极意义

（二）小产权房合法化的法律路径

致谢

参考文献