房地产信托投资基金投资者权益法律保护研究

摘要

房地产信托投资基金(REITs)是近年来中国房地产金融创新的一个热点议题。2009年,北京、上海、天津经国务院批准成为首批REITs的试点城市,2010年广州也被纳入其中。呼之欲出的REITs等待的是适合我国国情的契入时机和法律制度。对于我国引入REITs的模式和方案,许多学者和业界实务人士进行了积极的探讨,本文从REITs投资者权益保护的角度出发,通过揭示REITs投资者可能会面临的投资风险,以法律体系比较成熟和完善的美国REITs投资者保护经验为借鉴,在分析我国引入REITs的现有法律环境的基础上,试图去构建我国REITs投资者权益保护的法律机制。
　　本文约三万二千字,除引言和结语以外,正文共分为四个部分:第一部分是房地产信托投资基金的概述。首先介绍了REITs的概念、特征、种类等;其次通过将REITs与房地产直接投资、债券等几种常见的金融工具进行比较,总结出REITs对于投资者而言所独具的投资优势;最后简述了我国引入REITs的必要性和可行性。
　　第二部分是房地产信托投资基金的投资者风险探析。本部分主要是从受托人责任缺位产生的道德风险、内控机制不健全产生的经营管理风险以及REITs份额法律性质限制产生的流动性风险这三个方面去揭示投资者可能会面临的法律风险。重点分析了受托人的道德风险,通过运用投资者和受托人利益分化理论,结合了REITs自身的特殊性得出结论:如果缺乏对受托人的法律约束和激励机制,投资者可能会面临被受托人任意侵害的危险。
　　第三部分是美国REITs对投资者权益法律保护的借鉴。本部分总结了美国REITs法律制度在投资者的税收优惠、投资者的变现能力、“被动性原则”对投资者风险的隔离、受托人法律规制(包括谨慎投资者规则和受托人的忠实义务)、信息披露和监督制度等五个方面对投资者权益法律保护的经验,分析了美国经验在我国国情下的适用性,得出美国REITs投资者权益保护制度对中国的三个启示:采用“有条件的优惠”的立法原则来规范REITs的运作、完善受托人法律规制制度来平衡利益冲突、给与REITs流通性和税收优惠。第四部分是我国REITs投资者权益法律保护的构建,是文章的重点内容。笔者首先分析了我国目前引入REITs在产业投资基金法、信托法、税法、房地产法方面存在的法律障碍;其次从经济和短期内可行的角度考虑,提出我国REITs立法应该选择专项立法的形式和银监会统一制定部门规章的立法层次。
　　接下来,笔者在对银监会2004年发布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》评析的基础上,对我国REITs投资者权益的保护提出了具体的立法建议,其中包括提出将专项管理办法定位在信托法律体系的第四层次、重新界定了专项管理办法的名称、提出专项管理办法中应该包括投资者权益保护的两项原则,以及专项管理办法的一般性规定应该从REITs被动性运营的投资方式限定、受托人忠实义务规制下的关联交易允许、受托人分散投资和有条件授权的投资行为规制、独具房地产特色的信息披露义务等四个方面去保护投资者的权益。除了REITs专项管理办法的法律保护外,笔者还提出应通过我国REITs基金份额流通性问题的解决,多重监管制度、税收优惠制度、投资者损害赔偿诉讼制度的建立等相关制度来进一步完善投资者权益的法律保护机制。

目录

摘要

Abstract

引言

第一部分 房地产信托投资基金的概述

一、房地产信托投资基金概念的界定

（一） 房地产信托投资基金的概念与特征

（二） REITs 与房地产信托的区别

（三） REITs 的种类

二、REITs 的投资优势

（一） REITs 与房地产直接投资

（二） REITs 与公司股票

（三） REITs 与公司债券

（四） REITs 特有的投资优势

三、我国引入REITs 的可行性和必要性

（一） 我国引入REITs 的必要性

（二） 我国引入REITs 的可行性

第二部分 房地产信托投资基金的投资者风险探析

一、受托人责任缺位产生的道德风险

（一） REITs 投资者和受托人利益分化的理论分析

（二） REITs 的自身特殊性与道德风险

二、内控机制不健全产生的经营管理风险

（一） 决策风险

（二） 投资风险

（三） 财务风险

三、REITs 份额法律地位限制产生的流动性风险

第三部分 美国REITs 对投资者权益法律保护的借鉴

一、美国法律制度对REITs 投资者权益的保护

（一） 美国REITs 投资者的税收优惠

（二） 美国REITs 投资者的变现能力

（三） 美国REITs “被动性原则”与投资者风险隔离

（四） 美国受托人法律规制与投资者权益保护

（五） 美国信息披露和监督制度与投资者权益保护

二、美国REITs 投资者权益保护制度对中国的启示

第四部分 我国REITs 投资者权益法律保护的构建

一、我国目前引入REITs 的法律环境

（一） 我国产业投资基金法律的空白

（二） 中小投资者被排除在集合资金信托之外

（三） 《集合资金管理办法》与《信托法》的法律冲突

（四） 信托法对受托人的法律规制宽泛

（五） 信托受益凭证流通机制缺失

（六） 税法中的信托所得税制不合理

（七） 房地产法中的信托资产产权障碍

二、我国REITs 立法形式和立法层次的选择

（一） 我国REITs 立法形式

（二） 我国REITs 立法层次

三、中国REITs 投资者权益法律保护机制的构想

（一） REITs 管理办法的定位

（二） REITs 管理办法的名称界定

（三） REITs 管理办法的投资者保护原则

（四） REITs 管理办法的投资者保护设计

（五） REITs 投资者保护相关制度的构建

结语

参考文献