内容摘要
Abstract
引言
一、商品房预售合同登记备案制度与预告登记制度基础理论
(一) 商品房预售制度简介
1. 商品房预售的概念及历史渊源
2. 商品房预售的特征
3. 商品房预售的相关制度规定
(二) 商品房预售合同登记备案制度基础理论
1. 商品房预售合同登记备案概念
2. 商品房预售合同登记的现行法规范
(三) 预告登记制度基础理论
1. 预告登记制度的概念及历史渊源
2. 预告登记在我国的发展现状
(四) 学术界对预售合同登记与预告登记的异同之争
1. 同一说
2. 区别说
3. 笔者的观点
二、商品房预售合同登记备案制度与预告登记制度法律价值分析
(一) 预售合同登记的法律价值分析
1. 预售合同登记的价值功能分析
2. 揭开"行政管理功能"的面纱,探析预售合同登记制度的立法本意
(二) 预告登记的法律价值分析
1. 预告登记的立法目的
2. 预告登记的法律效力
3. 预告登记制度的确立对商品房预售制度的意义
(三) 结论
1. 两种登记本源价值趋同
2. 商品房预售合同登记在保护预购人权益上现实价值不大
3. 预告登记制度的建立与完善弱化了预售合同登记制度的价值
三、预告登记逐步完善下预售合同登记存废探讨
(一) 预告登记对预售合同登记存在的理论基础的冲击
(二) 预售合同登记制度本身存在的制度缺陷
1. 对预售合同登记采完全强制性规定的合理性的怀疑
2. 预售合同登记制度法律效力上的缺陷
3. 制度的构建不符合帕雷托最优规则
(三) 两种登记同时存在引发的价值重叠与认知困境
1. 两种登记同时存在的可能性分析
2. 两种登记同时存在带来的一些现实困境
(四) 把预售合同登记作为预告登记前置性规定的合理性有待考量
(五) 学术界对于预售合同登记的存废探讨
1. 保存并完善预售合同登记制度,使其具有预告登记的功能
2. 废除预售合同登记制度,通过改造商品房预售中的预告登记来取代预售合同登记
3. 对两种思路的评析
(六) 结论:预售合同登记制度已经没有存在的必要,应考虑从现有的商品房预售法律制度体系当中剔除出去
四、预售合同登记制度取消后的辅助措施建议
(一) 赋予预告登记以强制性登记效力
(二) 修改现行《物权法》和《房屋登记办法》当中关于申请预告登记的条件的规定,赋予预购人以申请预告登记的权利
(三) 把关于预告登记约定的条款写进各地制定的商品房预售合同范本当中,提升预告登记在商品房预售当中现实存在的比例
致谢
参考文献
西南政法大学;
