个人住房专项维修资金管理模式法律问题研究

摘要

我国法律法规对个人住房专项维修资金如何交存、如何管理和如何使用已做出初步规定,但未规定统一管理模式;实务操作中,这不能确保个人住房专项维修资金的安全管理和正常使用。为此,理论界对其管理模式进行了诸多探讨,但争议仍然存在。本文为保障业主的合法权益,提出政府主导、银行服务、业主知情的个人住房专项维修资金管理新模式。
　　除引言和结语外,全文分三个部分,约2.6万字。
　　第一部分为个人住房专项维修资金管理模式概述,包括住房专项维修资金的法律内涵、特殊性和法定管理模式。个人住房专项维修资金是专项用于个人住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金;具有预备性、公共性、限制性和易陷入“准公共物品”的困境;其法定管理模式为业主大会成立前由政府房地产主管部门管理,业主大会成立后由业主自行决定管理主体。
　　第二部分为我国个人住房专项维修资金管理模式分析。我国法定管理模式下形成了政府继续代管、物业服务企业代管和业主自管三种管理方式;我国法定管理模式存在管理主体多样、专户银行选定混乱、收缴单位杂乱、专项资金筹集难和专项资金保值增值难五方面的问题;业主自管存在业主委员会法律地位不明确和业主自治能力欠缺的不足;物业服务企业代管存在追求利益最大化和承担责任有限的问题。
　　第三部分构建了政府主导、银行服务、业主知情的个人住房专项维修资金新型管理模式。本部分阐述了个人住房专项维修资金管理新模式的筹集、管理和房屋所有权转移引起的资金处理三方面的内容。个人住房专项维修资金的管理主体为政府房地产主管部门、专户管理银行和业主:政府居于主导地位,负责宣传和推广、采用“定活存储”的方式进行经营、选定专户管理银行和建立档案;银行是服务机构,负责收存个人住房专项维修资金,开设专户存储账户和辅助建立查询平台;业主享有知情权、监督权。关于资金的首期交存,收缴单位为专户管理银行,业主为交存主体,以建安成本和实测面积为交存金额的计算基础,交存时间为办理房屋入住手续前,并采用一次交足的交存方式。住房所有权转移引起的住房专项维修资金处理应遵循“金房一体”的转移原则。
　　本文通过分析个人住房专项维修资金的特殊性和法定管理模式存在的问题及原因,提出政府主导、银行服务、业主知情的个人住房专项维修资金管理新模式。文章的创新点在于:摒弃了大而空的纯理论研究,从实践出发,构建一种新型管理模式,应用性强;文章提出的由银行发卡到所有权人、定活存储的投资经营方式和建立住房专项维修资金档案的管理举措,目前尚无法律或规章明文规定。

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中文摘要

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引言

（一）选题的背景及意义

（二）选题研究综述

（三）研究方法和创新点

一、个人住房专项维修资金管理模式概述

（一）住房专项维修资金的法律内涵及特点

（二）住房专项维修资金的法定管理模式

二、个人住房专项维修资金法定管理模式分析

（一）住房专项维修资金法定管理模式存在的问题

（二）法定模式下具体管理方式存在的问题

三、构建个人住房专项维修资金管理新模式

（一）住房专项维修资金之管理主体及作用

（二）住房专项维修资金之首期交存

（三）住房所有权转移引起的专项维修资金处理

结语

参考文献

致谢