农村宅基地使用权市场化流转法律问题研究

摘要

农村宅基地是农村土地的重要组成部分,宅基地使用权是农民的一项最基本的财产权利,农村宅基地使用权进入市场交易问题牵涉到广大农民的切身利益。在城市国有土地使用权大规模流转并已形成较为完善市场的前提下,农民迫切要求放开宅基地使用权流转的对象和范围,通过宅基地使用权向集体经济组织以外的主体流转,实现其对宅基地使用权的财产性权益。2014年1月,国务院印发了《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》,强调要“慎重稳妥推进农村宅基地流转,完善城乡建设用地增减挂钩试点工作”。1目前,我国多个地区正在试点农村宅基地市场化流转交易,但在流转的前提条件、流转方式、流转范围等方面的规定不尽相同,还没有形成统一的流转机制,仍处于探索阶段。本文从农村宅基地使用权流转的基本理论出发,结合我国农村宅基地使用权流转的现状,对试点区内农村宅基地使用权的流转模式进行了分析,最后构想了农村宅基地使用权进入土地市场进行流转的具体制度。
　　本文除引言和结语之外主要通过四个部分论述:
　　第一部分主要论述与宅基地使用权流转相关的基本理论,包括宅基地使用权的概念、性质及宅基地使用权流转的内涵、理论争议。进而剖析了宅基地使用权市场化流转的必要性及可行性。
　　第二部分从立法的角度分析了我国农村宅基地使用权流转制度,指出了法律严格限制农村宅基地使用权流转所带来的问题。
　　第三部分对比分析了我国不同试点区对农村宅基地使用权进入市场流转的探索,通过对试点区关于农村宅基地使用权进入市场所采取的不同方式、效果的分析,为下文论述农村宅基地使用权市场化流转打下实践基础。
　　第四部分,综合前文的分析论证,对我国农村宅基地使用权进入土地市场流转的制度进行了设想,主要包括我国农村宅基地使用权市场化流转的立法、条件、范围、方式及宅基地使用权进入市场流转的辅助措施。
　　总之,通过本文的分析,我们有充足的理由证明农村宅基地使用权市场化流转更符合当代中国发展的需要。通过不断的实践探索,建立并完善宅基地使用权进入土地市场流转的制度,能够实现农民对宅基地使用权的财产性权益,促进土地资源的优化配置。

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引言

（一）案情概要

（二）问题引出

一、农村宅基地使用权市场化流转一般理论

（一）农村宅基地使用权界定

1.农村宅基地使用权的概念

2.农村宅基地使用权的特征

（二）农村宅基地使用权市场化流转的内涵

（三）农村宅基地使用权市场化流转的必要性和可行性

1.农村宅基地使用权市场化流转的必要性

2.农村宅基地使用权市场化流转的可行性

二、我国农村宅基地使用权的限制流转及问题

（一）我国农村宅基地使用权的限制流转

（二）严格限制农村宅基地使用权流转所产生的问题

1.资源分配不均，供需矛盾突出

2.隐性流转带来大量纠纷

3.漠视权利主体，农民的权益得不到保障

三、农村宅基地使用权流转制度改革的实践考察

（一）我国改革试点区内的宅基地使用权流转模式

1.广东省的“宅基地使用权入股”模式

2.重庆市和天津市的“宅基地置换”模式

3.成都市的“联建房”模式

4.浙江的“转权流转”模式

（二）试点区内农村宅基地使用权流转模式评析

1.试点区对宅基地使用权流转模式的创新

2.试点区内宅基地使用权流转模式存在的问题

四、农村宅基地使用权市场化流转的制度构想

（一）农村宅基地使用权市场化流转的立法理念与原则

1.农村宅基地使用权市场化流转的立法理念

2.宅基地使用权市场化流转的立法原则

（二）农村宅基地使用权市场化流转的具体制度方案

1.建立规范的农村宅基地使用权流转市场

2.放宽宅基地使用权流转的主体范围

3.拓展宅基地使用权进入市场的方式

4.严格控制农村宅基地使用权流转后的用途

5.合理规制农村宅基地使用权受让的顺位与数量

（三）农村宅基地使用权市场化流转的配套制度建设

1.加强农村宅基地使用权的登记工作

2.建立农村宅基地使用权的有偿退出机制

3.设立农村宅基地储备制度

4.强化政府在宅基地使用权流转中的职责

结论

参考文献

致谢