滨海公司与新世纪公司房屋预售合同纠纷案评析

摘要

地方政府为本区域经济发展，运用具有公共性的资金投资房产项目已属司空见惯。由此，与政府投资项目建设、销售有关的案件纠纷也越来越多。本文所选案例，涉案项目新世纪商务大厦是政府投资项目，由开发区管委会委托新世纪公司代建，房屋竣工后进入市公共资源交易中心挂牌销售，滨海公司不符合开发区管委会在挂牌公告中设置的竞买资格条件，却与新世纪公司签订《商品房买卖合同》，最终购得涉案房屋。新世纪公司作为一审原告以滨海公司不符合竞买资格条件损害公共利益为由请求法院认定涉案合同无效。案件有三大争议焦点：第一，新世纪公司是否为适格原告；第二，开发区管委会设置资格条件是否违法；第三，涉案《商品房买卖合同》的效力。因涉案房屋涉及公共财政投资，法律相关规定或不明确，或过于原则化，各法院不仅在争议点相关的细节处理上存在诸多问题，且对合同效力有着截然不同的认定结果。
　　本文以案件的基本事实和现行法律为依据,并借鉴多个学科的理论知识,运用演绎推理与利益衡量相结合的方式对案件的争议焦点进行了系统的分析。在此基础上，指出法院在相关问题处理上存在的不足，并提出案件处理建议，希望对以后裁判类似案件有所借鉴。其中主要观点：（一）代建合同并不等同于委托合同，根据代建合同关系的特殊性质，开发区管委会对新世纪公司在项目的建设与销售阶段进行了充分授权，后者可以与第三方建立法律关系并在授权范围内独立承担责任。根据合同的相对性原则，由新世纪公司提出确认合同效力的诉讼主体适格。（二）开发区管委会在涉案项目公开出售时设置竞买人资格条件的行为属于应以公法规制的政府经济行为，滨海公司对上述行为是否合法有异议时，应另行提起行政诉讼。（三）开发区管委会设定的竞买资格条件并非社会存在及发展所必要的一般秩序，不能直接作为社会公共利益的一种。滨海公司的行为,既未违反法律的强制性规定，也没有损害社会公共利益。涉案合同为有效合同。

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引言

一、案情介绍及其判决

（一）案情介绍

（二）法院判决

二、案件争议焦点

（一）新世纪公司是否为本案的适格原告

1.肯定主张

2.否定主张

（二）开发区管委会设置竞买人资格条件是否违法

1.肯定主张

2.否定主张

（三）涉案《商品房买卖合同》是否有效

1.无效主张

2.有效主张

三、对案件争议焦点的评析

（一）新世纪公司为本案的适格原告

1.当事人适格判别基准

2.代建制下相关法律问题分析

3.新世纪公司为本案适格原告

4.对法院认定结果的评价

（二）开发区管委会设置竞买人资格条件的行为合法

1.涉案项目的属性

2.关于开发区管委会设置竞买人资格条件是否合法分析

3.对法院认定结果评析

（三）涉案《商品房买卖合同》依法有效

1.无效合同的认定标准

2.本案《商品房买卖合同》的法律效力分析

3.对法院认定结果的评价

结论

参考文献

致谢