房屋限购政策对房屋买卖合同的影响——基于周某购房案的思考

摘要

随着住房的市场化改革深化，我国大多数家庭开始依赖商品房市场解决住房问题。近年来，部分城市房价过快上涨。为促进房地产市场平稳健康发展，中央政府和地方政府采取了包括房屋限购政策在内的一系列调控措施。我国民事法律没有限购政策的直接规定，但限购政策具有法律属性。限购政策对房屋买卖合同究竟会如何产生影响以及产生什么影响值得关注和研究。对民事政策的司法适用不加限制会影响法律权威。有鉴于此，本文基于上海市发生的一起房屋买卖合同纠纷即周某购房案，立足于限购的法律属性，通过对照民法规定，运用实证分析、对比分析和规范分析的方法，发现限购政策的民法转化路径，最后得出民事政策司法适用的启示。
　　第一部分为“案件的基本情况”。主要介绍周某购房一案的案由、基本案情、案件判决引起的争论以及争议焦点。
　　第二部分为“相关问题的法理分析”。首先对房屋限购政策的法律属性进行理论分析，认为限购政策属于行政法中的抽象行政行为,但不属于法律或者行政法规中的效力性强制性规定。限购政策属于国家政策，具有民法中的公共利益属性。房屋限购政策对合同成立和合同效力的影响主要集中在公共利益的判定上。若限购政策不导致合同无效，则可能导致情势变更影响合同的履行。由于限购政策并非不能克服避免，所以限购政策不属于不可抗力。
　　第三部分为“本案的分析与结论”。住房政策涉及到的住房权利，属于基本人权的保障范畴。房屋限购政策可以转化为公共利益而影响合同效力。房屋限购政策虽不属于不可抗力，但可被认定为“情势变更”中的“情势”。结合被告的抗辩及反诉情况，鉴于被告也要求解除合同，原、被告有解除合同的合意，故解除合同并无不当。
　　第四部分为“本案的启示”。一方面，民事政策可通过立法或者司法解释等形式来提升位阶而发挥作用，另一方面，民事政策在一定条件下可以转化为民法基本原则或者转化为民法具体规定而发挥作用。但民事政策的转化应该受到严格限制，非国家政策禁止转化，国家政策转化的前提是法律没有具体规定，国家政策转化时应该进行利益衡量。

目录

声明

引言

一、案件的基本情况

（一）案由

（二）案情介绍

（三）分歧意见

（四）争论焦点

二、相关问题的法理分析

（一）房屋限购政策的法律属性

1. 房屋限购政策属于抽象行政行为

2. 房屋限购政策非效力性强制性规定

3. 房屋限购政策属于国家政策

4. 房屋限购政策具有公共利益属性

（二）房屋限购政策对房屋买卖合同成立的影响

（三）房屋限购政策对房屋买卖合同效力的影响

1. 合同效力的概念及分类

2. 房屋买卖合同的有效

3. 房屋买卖合同的无效

4. 房屋买卖合同的效力待定与可变更可撤销

（四）房屋限购政策对房屋买卖合同履行的影响

1. 房屋限购政策不属于不可抗力

2. 房屋限购政策可能导致情势变更

三、本案的分析与结论

（一）房屋限购政策影响合同效力

（二）房屋限购政策影响合同履行

四、本案的启示

（一）民事政策的民法转化

1. 民法基本原则的转化

2. 民法非基本原则的转化

（二）民事政策民法转化的限制

结语

参考文献

致谢