司法实践中的置换安置房屋优先权相关问题研究

摘要

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确立了置换安置房屋优先权制度，本文主要通过分析置换安置房屋优先权制度的性质及其存在的理论冲突，进而研究司法实践中该制度与其他权利发生冲突时的解决机制，并提出制度建设的建议。
　　第一部分介绍了我国的置换安置房屋优先权制度。我国目前没有关于置换安置房屋优先权制度的立法，仅有最高人民法院关于该制度的司法解释，由此导致置换安置房屋优先权制度与我国物权法中的物权法定原则及物权公示公信原则相冲突。此外，由于该制度赋予了被拆迁人享有对置换安置房屋物权的优先效力，使得该制度同样与债权平等原则之间存在理论争议。
　　第二部分对置换安置房屋优先权的性质进行了分析。该部分先对置换安置房屋优先权的概念作了定义；其次阐述了该权利的特征，其具有法定性、秘密性、优先性等特征；最后着重分析了置换安置房屋优先权的性质，理论界主要存在特殊债权说、担保物权说以及债权物权化说三种观点，笔者认为将该优先权认定为具有债权物权化的权利更为合适。
　　第三部分为研究置换安置房屋优先权的基本问题。所有权置换安置协议属于互易合同，适用《合同法》关于买卖合同的规定；此外，结合司法实践中出现的问题，对置换安置房屋优先权的行使主体、适用客体以及行使期限几方面作了简要分析。
　　第四部分主要讨论的是置换安置房屋优先权与其他权利之间的竞合及顺位。当置换安置房屋上产生置换安置房屋优先权与第三人对房屋的所有权、建设工程价款优先受偿权以及抵押权之间的权利冲突时，各权利的适用顺序应为：置换安置房屋优先权优于第三人对房屋的所有权优于建设工程价款优先受偿权优于抵押权。
　　第五部分关于置换安置房屋优先权的实证案例分析。该部分通过列举司法实践中与拆迁补偿安置合同纠纷有关的案件，从案件的基本事实以及裁判观点中提炼出与置换安置房屋优先权纠纷相关的理论问题，并加以分析。
　　第六部分是置换安置房屋优先权之制度建设。建议通过立法明确置换安置房屋优先权的一般规范，并引入预告登记制度这一事前救济措施，减少置换安置房屋优先权纠纷的发生。

目录

声明

引言

一、我国的置换安置房屋优先权制度

（一）我国优先权制度的立法现状

（二）我国置换安置房屋优先权制度的立法

（三）我国置换安置房屋优先权制度存在的理论争议

二、置换安置房屋优先权的性质分析

（一）置换安置房屋优先权的含义

（二）置换安置房屋优先权的特征

（三）置换安置房屋优先权的性质

三、置换安置房屋优先权的基本问题

（一）所有权置换安置协议的性质

（二）置换安置房屋优先权的行使主体

（三）置换安置房屋优先权的适用客体

（四）拆迁置换安置房屋优先权的行使期限

四、置换安置房屋优先权与其他权利之间的竞合与顺位

（一）置换安置房屋优先权与第三人所有权之间的竞合与顺位

（二）置换安置房屋优先权与建设工程价款优先受偿权的竞合与顺位

（三）置换安置房屋优先权与抵押权的竞合与顺位

五、置换安置房屋优先权的实证案例分析

（一）案例分析131

（二）案例分析232

六、置换安置房屋优先权之制度建设

（一）通过立法明确规定置换安置房屋优先权

（二）建立置换安置房屋优先权的预告登记公示制度

结束语

参考文献

致谢