地票交易政策实施中的问题研究——来自重庆市彭水县靛水乡新田坡村的案例

摘要

近年来，随着我国改革开放的不断深入和城镇化、工业化的不断推进，一方面，我们需要大量的建设用地作为城市建设、工业发展的支撑保障;另一方面，农村大量建设用地荒芜，亟需采取措施开展整治，加强耕地保护。在寻找既能拓展建设用地空间又能加强耕地保护的有效突破口上，各个地方均在农村土地流转上做文章，积极开展城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的工作。广东、上海、浙江、江苏等地掀起热潮。作为城乡统筹改革的试验区，2008年开始，重庆市将国土资源部推行的城乡建设用地增减挂钩政策进一步延伸拓展，创新了农村集体建设用地流转的新模式，即首创了地票交易制度。地票交易制度是建设用地指标交易制度，它的基本原理是:将农村闲置的集体建设用地（包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等）复垦为耕地后形成对应面积的建设用地指标，这个指标以地票的形式在农村土地交易所公开交易，实现城乡建设用地指标在市域范围内远距离和大范围的置换，使城镇土地级差地租转移到农村，从而优化城乡土地资源配置，缓解城乡二元用地矛盾，提高农村土地收益，缩小城乡差距。地票交易制度突破了原有的城乡建设用地流转格局，实现了市场化流转的创新，并且作为土地流转方式的一种新探索，在城乡统筹发展中有着重要的理论价值和实践意义，值得深入探析。
　　 本文选择重庆彭水县靛水乡新田坡村的地票交易的具体案例进行详细的调查、对农户土地补偿以及地票具体的交易过程进行分析，并对农民在地票交易前后的收益进行对比。对重庆的地票交易进行深入的剖析，以及现行模式进行了解，并详细阐述地票交易的具体流程。从而得出，通过地票交易，一方面，加强了耕地保护与有效利用。另一方面，也解决了城市建设用地紧张的矛盾，保证了城乡的建设用地总量不增加、耕地总量不减少。通过运用市场手段，使土地资源得到优化配置，并将增值收益反哺于农民，使得农村土地得到升值，农民增收致富。这实现了地票交易的社会经济效益，盘活了农村闲置土地资产，使资源得到有效配置，带动了城乡一体化的进程，实现了城乡统筹的深入推进。同时，地票交易也有利于破解城乡二元体制、促进城乡统筹协调发展，找到征地新出路。应当说，地票交易模式在全国的城镇化、工业化推进中具有极其显著的借鉴意义。但是，地票交易制度还处于发展的初级阶段，还有许多地方需要完善。在实际的调查中，笔者发现存在以下问题:农户话语权被剥夺和主体缺失、复垦申请条件限制过高、复垦质量和数量得不到保障、“打包”拍卖方式引发的价格差异、法律支撑不够。当然，本文最后也提出相应的对策建议:地票交易过程中需明确主体、适当放宽复垦申请条件、复垦耕地的质量和数量保障、加强对“打包”和拍卖方式的监督、进一步完善地票交易的法律法规。

目录

声明

摘要

文献综述

第1章 导论

1．1 问题的提出

1．1．1 政策和现实背景

1．1．2 研究价值

1．1．3 研究目的和意义

1．2 技术路线和方法应用

1．2．1 研究思路

1．2．2 资料来源

1．2．3 方法应用

第2章 研究回顾和理论借鉴

2．1 研究回顾

2．1．1 概念及内涵

2．1．2 土地金融深化

2．1．3 地票交易制度的产生

2．1．4 地票交易政策预期

2．2 理论借鉴

2．2．1 地租地价理论

2．2．2 产权交易理论

2．2．3 土地金融理论

第3章 重庆地票交易政策及实施

3．1 历史沿革

3．1．1 重庆的建设用地的供需矛盾

3．1．2 地票交易的政策背景

3．1．3 地票交易市场的形成

3．2 重庆地票交易的现行模式

3．2．1 供给主体和需求主体

3．2．2 地票交易流程

3．2．3 配套约束性法规

3．3 重庆地票交易的基本情况

3．3．1 重庆市农村土地交易所地票交易规模

3．3．2 重庆市地票交易结构

第4章 彭水县靛水乡新田坡村案例分析

4．1 新田坡村简介

4．2 现状调查

4．2．1 调查时间、对象和内容

4．2．2 调查方法

4．2．3 调查资料分析

4．2．4 组织机构

4．2．5 农村建设用地复垦的申请

4．3 现状分析

4．3．1 宅基地复垦

4．3．4 宅基地复耕

4．3．5 地票落地与收益分配

4．4 现状评价

4．4．1 评价指标的选取

4．4．2 地票交易前后收入对比

4．4．3 农民意愿调查

4．5 主要问题

4．5．1 农户话语权被剥夺和主体缺失的问题

4．5．2 复垦申请条件限制过高的问题

4．5．3 复垦质量和复垦不复耕的问题

4．5．4 “打包”拍卖方式引发的价格差异的问题

4．5．5 地票交易的法律支撑不够的问题

4．6 成因分析

4．6．1 “集体”定义含混不清

4．6．2 操作落实有难度

4．6．3 相关政府部门职责缺失

4．6．4 第三方力量缺失

4．6．5 地票交易制度还处在发展的初期

第5章 对策

5．1 地票交易过程中需明确主体

5．2 适当放宽复垦申请条件

5．3 复垦耕地的质量和数量保障

5．4 加强对“打包”和拍卖方式的监督

5．5 进一步完善地票交易的法律法规

第6章 研究结论与展望

6．1 研究结论

6．2 研究不足与展望

参考文献

致谢

发表论文和参与课题

附录