基于空间计量模型的商品住宅价格空间分异研究——重庆主城区实证

摘要

国务院在1998年开始实行住房制度改革至今，我国住房市场已经基本完成由卖方市场向买方市场的过渡。2000年以后我国城镇化进程不断推进，住宅价格空间分异特点及其影响因素已经成为政府、房地产开发商及城市居民等各界关注的焦点。目前，对于商品房价格空间分异的研究多从城际或省际层面开展，对商品房价格在空间上的邻近效应、结构效应等交互作用考虑甚少，导致相关职能部门在制定房地产市场宏观调控政策时往往忽略空间上的影响作用，不能做到全局控制、合理有效，政策效果相对滞后。而我国房地产市场的调控政策正由统一的宏观调控转向差异性、精细化发展，而且重庆直辖以来商品房市场价格水平总体稳中有升，但与其他城市相比，仍具有很大的发展空间。因此，对呈现多中心空间结构的内陆山地城市开展商品住宅价格空间分异规律研究具有重要理论和现实意义。
　　本文在充分考虑房价空间效应的基础上，选取重庆主城九区作为研究区域，依据现实市场数据，对重庆主城区住宅价格及其影响因素进行空间计量模型分析，旨在探究住宅价格空间分异模式及其影响因素空间作用规律，以精确化地反映不同片区房地产市场的价格及其变动，为政府及相关部门把握重庆主城区不同片区商品房价格水平，制定有针对性的房地产调控政策，合理调控居住用地开发建设提供科学依据，同时为广大人民群众及时了解重庆房价信息，引导改善性和投资性住宅需求，采取合理购房策略以及投资决策提供参考依据。本文的主要结论有:
　　(1)城市房价的形成与区位有关，住宅价格空间分异模式正是其空间效应的直接表现，与城市空间结构密切相关，重庆市主城区商品住宅价格空间分异模式大体呈现出以商圈为极核，多中心岛状分布。通过对样点房价空间自相关检测，全局Moran'sⅠ指数为0.495，表现出显著自相关，同时其空间分布也呈现“高-高”、“低-低”集聚特征。由此说明，城市住宅价格的形成在空间上存在关联，其空间分布格局受空间效应影响。正是重庆多中心，组团式城市空间结构，其住宅价格空间分异特征呈现出:与其城市空间结构相对应，被中梁山、铜锣山、长江以及嘉陵江等自然景观分割成多个价格片区;北部片区住宅价格高于南部片区，住宅价格的重心有向北移动的趋势;住宅价格沿着轨道交通线向外围延伸，重庆房地产市场的孤岛现象已有打破趋势。
　　(2)空间hedonic模型拟合程度优于传统特征价格模型，其中SDM模型效果最好，表明住宅价格影响因素具有较强的空间溢出效应。本研究从建筑自身特征、邻里特征以及区位特征选择18个解释变量构建特征价格模型以分析影响住宅价格空间分异的原因。由于重庆主城区住宅价格具有显著自相关，引入空间效应分别构建SLM、SEM、SDM与传统OLS模型进行对比，其拟合优度R2分别为0.5780、0.5784、0.6153、0.5679，空间计量模型效果优于一般线性回归模型，同时SDM的AIC和SC检验值比SLM、SEM小，说明SDM是最优空间hedonic模型，重庆主城区住宅价格的解释变量具有较强空间外部性，其中，空间溢出效应明显的有生活配套，教育配套、小区总户数以及到轨道站点距离等指标。
　　(3)重庆主城区住宅价格空间分异是特征属性和外部动力综合影响的结果。根据SDM模型估计结果，对住宅价格呈现显著正相关的影响因素依次为板块热度、物业费、停车位和容积率，呈现显著负相关的影响因素依次是小区总户数、到轨道站点距离、到CBD距离以及教育配套，可见住宅建筑自身特征主要成正向影响，而区位特征则主要成负向影响，模型整体说明住宅特征属性是住宅价格空间分异的直接影响因素。而重庆多中心城市结构、城镇化进程、产业结构则加速了住宅价格空间进一步分异，特征属性和外部动力共同构成住宅价格空间分异的作用机制。
　　(4)重庆主城区住宅价格影响因素的边际作用程度具有空间非平稳性，且各自的空间变化幅度存在差异，而正是受到各影响因素空间边际作用差异叠加的作用效果，重庆住宅市场会产生空间分异。交通状况、小区品质、规划控制及生活便利等因子对住宅价格影响差异明显，说明基础教育资源、公共基础设施以及小区配套设施等因素在研究区内的分布不够均衡。
　　(5)基于Voronoi空间分割技术以及二步聚类方法，结合各影响因素空间变异特征，设计了重庆主城住宅价格监测统计片区划分方案。将重庆主城区住宅市场划分为5个一级空间片区和14类二级板块。各个片区非均衡发展是重庆主城区房地产市场发展的主要特征，应因地制宜，对不同片区不同板块采取相应的调控措施，最终实现重庆商品住宅市场相对均衡发展。

目录

声明

论文说明

摘要

第1章 绪论

1．1 研究背景和意义

1．2 研究目标和内容

1．3 研究思路和方法

1．4 研究的重点及难点

第2章 文献综述

2．1 住宅价格波动及区域差异研究

2．2 住宅价格时空分异的影响因素研究

2．3 住宅价格的空间效应研究

2．4 研究评述

第3章 理论基础及模型构建

3．1 相关概念界定

3．2 特征价格理论

3．3 空间hedonic模型

3．4 地理加权回归(GWR)模型

3．5 小结

第4章 重庆主城区商品住宅价格空间分异特征分析

4．1 重庆商品住宅市场发展简况

4．2 研究区概况及数据处理

4．3 重庆主城居住空间及住宅价格现状

4．4 基于Kriging的重庆主城区住宅价格空间分异格局分析

4．5 重庆主城区住宅价格空间自相关分析

第5章 重庆主城区商品住宅价格空间分异的影响因素研究

5．1 特征价格模型设定

5．2 基于空间效应的主城区住宅价格影晌因素分析

5．3 住宅价格空间分异的外部动力分析

第6章 基于影响因素空间边际作用的商品住宅价格监测统计片区划分及调控措施

6．1 基于GWR的影响因素空间变异特征分析

6．2 重庆主城区商品住宅价格监测统计片区划分

6．3 均衡发展导向下不同商品住宅价格监测统计片区调控建议

第7章 研究结论与展望

7．1 主要研究结论

7．2 研究特色

7．3 研究不足与展望

参考文献

致谢

附录：攻读硕士学位期间的论文成果和项目经历

附表