沈阳市商业综合体项目选址研究

摘要

我国经济经历了四十余年的高速发展,目前已进入深化改革阶段,居民消费日益发展成为最主要经济增长动力,从全球范围来看,商业综合体作为高端消费业态,其带动区域消费活跃度的作用非常显著。沈阳市作为东北地区政治、文化、经济中心,在“十三五”规划中提出了大力支持发展商业综合体的目标,一方面,商业布局需要服从城市整体规划,根据规划要求合理选址;另一方面,企业应根据自身产品特点、经营指标、盈利前景等对选址区位进行评价。近年来,借鉴工业选址相关理论,为商业综合体选址提供了新的思路,其中,地理信息系统(GIS)的空间分析技术发挥了突出的作用。本文基于GIS技术,对沈阳市商业综合体的时空特征进行分析,基于空间相互作用模型建立了商业综合体区位评价模型,对沈阳市现有商业综合体的区位进行了评价,并依据评价结果,为后续商业综合体选址以及城市规划提供意见,主要结论如下:第一,商业综合体与城市人均GDP、社会消费品零售总额等宏观经济指标正相关,随着沈阳城市发展,未来几年来,沈阳市商业综合体数量仍会稳步增加,规模偏大,与现阶段城市需求不相符。第二,基于顾客到访率和到访距离,构建商圈层次划分模型,结果表明,市区型、城郊型、社区型核心商圈半径依次减小。运用SPSS拟合到访率与顾客源距离关系,结果显示,社区型衰减速度快于市区型商业综合体。空间分布方面,沈阳市商业综合体集聚效应明显,市区型比例较高。第三,建立GIS空间相互作用模型,对沈阳市商业综合体区位进行评价,低区位优势度的商业综合体高达33%,选址不甚合理。第四,建立商业综合体区位评价模型,对沈阳市典型商业地块进行综合评定,结果表明,项目地块区位优势度不随项目类型转变,而由人口集聚度、交通通达性、居民购买力等指标综合影响。

目录

摘要

abstract

1 绪论

1.1 研究背景和意义

1.1.1 研究背景

1.1.2 研究意义

1.2 国内外研究现状

1.3 论文研究内容

2 相关理论基础

2.1 地理信息系统(GIS)

2.2 相关理论

2.2.1 中心地理论

2.2.2 区位论

2.2.3 Relly零售引力定律

2.2.4 Huff引力模型

2.2.5 竞争性选址理论

2.3 常用方法

2.3.1 层次分析法

2.3.2 多元线性回归分析法

2.3.3 重心法

2.3.4 启发式算法

3 沈阳市商业综合体发展的时空分析

3.1 数量发展特点及空间格局分析

3.1.1 数量发展与趋势分析

3.1.2 数量空间格局分析

3.2 规模发展特点及空间格局分析

3.2.1 规模发展与趋势分析

3.2.2 规模空间格局分析

3.3 类型发展特点及空间格局分析

3.3.1 类型发展与趋势分析

3.3.2 类型空间格局分析

3.4 商业综合体的商圈特征及空间结构分析

3.4.1 商圈层次特征分析

3.4.2 顾客源距离衰减特征分析

3.4.3 商圈竞争特征分析

4 商业综合体选址影响因素分析

4.1 人口集聚度

4.2 交通通达性

4.3 居民购买力

5 商业综合体选址评价模型构建

5.1 沈阳市区位优势度评价模型

5.2 商业综合体区位评价模型

5.3 沈阳市商业综合体选址结果分析

6 结论和展望

6.1 结论

6.2 展望

参考文献

致谢