半城市化地区规划实施探索——基于深圳的政策研究

摘要

公共基础设施欠账多、产权不清晰、利益分配机制模糊是阻碍半城市化地区规划实施与原农村社区转型发展的症结所在.本文以深圳为例,借鉴GIS数据分析平台,通过剖析原农村社区实际使用土地的利用特征、产权状态、规划情况等,并模拟土地增值收益过程,以用地、规划和地价政策作为切入点,建立“底线+基准线”土地整备利益共享机制,促进社区转型、推进深度城市化.其中底线为规划的公共基础设施用地,需要刚性控制,优先保障;对于规划经营性用地,通过划定基准线的方法弹性调节,综合运用规划、土地、资金等多种政策合理分配收益.此外,结合原农村社区特点,系统研究了以土地整备单元规划为平台,编制主体多方参与、编制过程各方协商、编制内容规土融合、编制成果面向实施的规划实施机制,以推进原农村社区用地整合,加强规划实施,并探索构建“技术理性+政策导向”的容积率管理规则.