纽约百年区划的建设强度管控实施经验及对国内的启示

摘要

纽约第一部区划于1916年颁布,至今正好百年.纽约百年区划经历了由建筑高度与密度控制、容积率控制到弹性控制三个主要阶段,形成了一套体系化的建设强度管控方法:首先,建设强度的基准分区与土地用途分区一致,具体而言,主要分为住宅、商业和工业三大类用地,每类用地又细分为若干小类,分别对应不同的容积率区间以及建筑密度、高度等指标数值;其次,对于同一类用地,包含若干可选择的规则,例如高度系数、优质居所规则等;最后,纽约区划包含丰富多彩的特别意图区,具体可以分为鼓励发展区、特色发展区、风貌保护区三个类别.本文以125大街、哈德逊庭院等作为案例,从现状情况,规划目标与措施,强度管控规则,实施后效果四个方面分析了纽约区划建设强度管控的具体实施情况,并提出了对国内城市开展强度管控的七项启示.