对工业用地'弹性出让'制度的调研与思考

摘要

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)对工业用地有偿使用的形式进行了改革,由过去以协议出让为主,伴有土地使用权出租、作价出资、外商投资企业收取场地使用费等形式,整体转向招拍挂出让方式.然而随着经济的发展和城市化进程的加快,我国土地资源紧缺与社会经济发展的矛盾日益突出.目前大部分工业企业的生命周期大大低于现行的土地使用权最高出让年限,土地出让年限与企业生命周期之前的不匹配,是造成东部沿海地区土地资源紧张和土地利用低效并存的重要原因.因而,再土地资源日益紧缺情况下,探索工业用地弹性出让制度,对提高建设用地节约集约用地水平具有十分重要的现实意义.要创新土地年期管理，探索土地弹性出让制度，创新土地合同管理，完善弹性年期续期考核制度。探索工业用地弹性年期出让制度中，建议关注以下问题:一是如何完善工业地价评估机制;二是如何明确规范工业用地使用权出让届满续期、到期地上物补偿等问题;三是如何根据社会经济发展，实时动态修订弹性年期标准;四是如何在财政资金上对区县进行支持，保障其征地费用及基础设施建设支出，发挥区县推动改革的积极性;五是如何引导金融就够创新贷款品种，满足用地企业在新的出让方式下的贷款需求等。