城市交通对住宅价格影响研究——用Hedonic住宅价格法对北京市住宅市场的实证研究

摘要

依据地租理论,到市中心的距离越近的房地产售价越高,这就是地租同心圆式递减模式,但城市交通快速干道、轨道交通的发展改变了这种单纯的模式,使得到公交站点、轻轨和地铁站的距离也成为衡量区位的因素.本文尝试以北京市公寓市场及其周边道路交通情况为例,探讨城市交通对周边房地产价格的效应.考虑到房地产种类的不同,影响其价格的主要因素也有差异,主要分析关注度最高的居住类房地产.rn 本文首先定性分析了房地产与城市交通的相互关系,在此基础上讨论了房地产与城市交通的协调发展,提倡公共交通导向的房地产开发模式,并就常规公交与轨道交通对房地产价格的不同影响作了简单的经济学原理分析.在定性分析了城市交通与房地产相互关系的基础上,着重从城市交通对住宅价格的影响的角度做了定量分析.在归纳了文献综述已有的研究方法后,建立了hedonic模型.rn 结合北京城八区和另两个区的楼盘数据,分析了地铁和公交对住宅价格的影响.结果显示,除去其他因素的影响,在地铁站点的影响范围内,距离地铁站点从远到近,住宅价格不断上升.距离地铁站0.5千米范围内和0.5～1千米范围内和1～2千米范围内的住宅单元比距离地铁站2～3千米范围内的住宅单元,总价分别提升了9.4％、8.6％和7.5％.在公交站点的影响范围内,距离公交站点从远到近,住宅价格先升高再降低,在100到200米范围内升高,在100米范围内略降低.距离公交站距离公交站点100米内的住宅单元比100米到200米范围内的住宅单元总价提升了4.12％.rn 本文从定性和定量两个方面分析了城市交通与住宅价格的关系,为住宅价格的组成因素研究提供了一定的参考.