A STUDY ON THE APPLICABILITY OF AN ADAPTED LAND READJUSTMENT MODEL FOR DEVELOPING THE OLD CITY OF KABUL: A case study of Bagh-Ali-Mardan Area

摘要

The capital Kabul is growing at a fast pace than any other city in Afghanistan, it experienced a dramatic expansion over the past decade. The population has increased by almost 10% per year which caused a significant increase in the number of slums, as an unwanted consequence today informal settlements have covered about more than 69% of the city. This paper explains an afghan model of Land Readjustment which applied on an informal settlement area of Kabul with a very minimum compensation and contribution ratio. It appeared more applicable due to the preservation of historical buildings and low destruction cost.%力ブルはァフガニスタンの首都であり、現在急激な市街化を続けて いる。市街化の速度に計画的な開発の対応が追い付かず、現在面積べースで69%、人口ベースで82%が非合法市街地での居住を余儀なく されている。本研究では、市街地内に形成された非合法市街地の改善 に向けてアフガニスタンの実情を考慮して適用可能な土地区画整理 事業手法の検討を行っている。現在ァフガニスタンではJICA等の支 援により、日本型の土地区画整理制度の導入（法整備）や事例検討を行っているが、これらは、平均減歩率を30%と想定している。それ に対し、本研究では地元の建築資材を活用したり、歴史的な建築物を できる限り原位置で保全していくことにより、16.24%にまで引き下 げられえることを事例検討により提案している。事例検討では、対象地区内すベて敷地について台帳を作成し、従前及び従後で資産を評価 し、宅地の総面積及び総価格の上昇分から最大減歩率(R/Rmax)を想 定し、事業費と見合う形で各地権者が同負担となるように土地の減歩 か建物を保全する画地では清算金で調整し、権利変換を行つている。 JICAの力リキュラムでアフガニスタンへの技術支援を担当する成瀬 惠宏氏や玉野総合コンサルタント株式会社の山下芳和氏にも助言頂 き分析を進めた。平均減歩率を抑える事は、実際にアフガニスタンで 土地区画整理を実現していく際の地権者等の合意形成では非常に重 要な点であり、この点について具体的な手法の提案と試算を行ったこ とが本研究の成果である。