IMPACT OF SPATIAL PLANNING ON THE PRE INVESTMENT PHASE OF THE DEVELOPMENT PROCESS IN THE RESIDENTIAL CONSTRUCTION FIELD

摘要

Insufficient due planning policy in Poland is subject to widespread and justified criticism. This applies to all levels of spatial management. Legal instruments governing spatial planning in Poland are passive - setting out only the legal framework corresponding to a particular area. They regulate what might be developed within its boundaries, however, they do not specify how it is to be accomplished. Therefore, there is a need to develop an integrated spatial development planning, in which also investors and/or stakeholders would be involved. Apart from answering to the question of what is going to be developed, it will also provide a very comprehensive and flexible implementation strategy having regard to different timelines and local amenities (facilities).This paper also brings an example showing how the spatial planning strategy was conducted for the development of the "Fort Bema" housing estates in the Warsaw district of Bemowo. It highlights the relevance of the planning phase for the subsequent in-use (operating) phase.%Brak racjonalnej polityki przestrzennej w Polsce jest przedmiotem powszechnej i uzasadnionej krytyki. Dotyczy to wszystkich poziomów zarządzania przestrzenią. Jak pokazują raporty środowisk naukowych, przedsiębiorców i organizacji zawodowych, poparte dodatkowo postulatami organizacji samorządowych i społecznych, nieracjonalny system zarządzania przestrzenią powoduje wymierne i rosnące straty społeczne oraz gospodarcze[7]. Jest to szczególnie widoczne z perspektywy praktyka zarządzania procesami inwestycyjnymi. W dokumencie zatytułowanym: 'Tezy do naprawy prawodawstwa przestrzennego' przygotowanym przez Unię Metropolii Polskich czytamy: 'Chaos przestrzenny ma negatywne skutki ekonomiczne i ekologiczne. (...) Powoduje nieracjonalny wzrost kosztów budowy i utrzymania infrastruktury technicznej i społecznej (...)'[7] W rezolucji IV Kongresu Miast Polskich (2012) czytamy następujące postulaty : 'Prawo winno umożliwić prowadzenie racjonalnej polityki przestrzennej, wprowadzając równocześnie bariery ustawowe i procedury nadzorcze, które ograniczają działania szkodliwe społecznie i gospodarczo. (...) Zreformowane prawo winno ułatwiać inwestowanie, upraszczając procedury i eliminując bariery administracyjne (...) '[8] W swoim referacie przybliżyłem system planowania przestrzennego obowiązujący w Polsce wraz zobowiązującymi aktami prawnymi oraz wyszczególniłem zadania władz samorządowych i krajowych w zakresie planowania przestrzennego w podziale na poziom decyzyjny: gminy, powiatu, województwa i kraju. Na każdym z poziomów decyzyjnych są do opracowania różne dokumenty: od miejscowych planów zagospodarowania, aż po koncepcje przestrzennego zagospodarowania kraju. Opisałem również procedurę sporządzania i uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na poziomie gminy, które są zbliżone na wszystkich poziomach decyzyjnych. Procedury te są regulowane Ustawą o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym - głównie art. 17. Sporządzenie i uchwalenie miejscowego planu miejscowego jest bardzo czasochłonne i nawet pomimo uproszczenia procedur dalej w aglomeracji warszawskiej zajmuje 3-4 lata. Akty prawne regulujące w Polsce planowanie przestrzenne mają charakter pasywny - określają jedynie ramy prawne co na danym obszarze może powstać, nie podają jednak w jaki sposób ma to być zrealizowane. Istnieje więc potrzeba opracowywania przez inwestorów czy interesariuszy zintegrowanych planów planowania przestrzennego, które będą odpowiadały nie tylko na pytanie co ma być wybudowane, ale też w kompleksowy i elastyczny sposób będą określały w różnych horyzontach czasowych strategię realizacji obiektów wraz z infrastrukturą na danym obszarze. W referacie podano pełną charakterystykę zintegrowanego planu rozwoju przestrzennego. Niniejszy referat przybliża również przykład w jaki sposób taka strategia planowania przestrzennego została zrealizowana na osiedlu 'Fort Bema' na warszawskim Bemowie. Na tym warszawskim osiedlu innowacyjne i elastyczne podejście do zarządzania procesem inwestycyjnym (w tym w szczególności do procedur uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) spowodowało również obniżenie kosztów budowy infrastruktury do niespotykanego na rynku warszawskim poziomu 49 zł w odniesieniu do 1 m2 powierzchni użytkowej wybudowanych mieszkań i osiągnięcie niskiego wskaźnika, na poziomie poniżej 2 proc. - kosztów prac projektowych w odniesieniu do kosztów robót budowlano-montażowych. Dla porównania średnie koszty wybudowania infrastruktury technicznej w tej dzielnicy miasta wynosiły 176 zł. Uzyskano więc bardzo wysoką wartość dodaną dla wszystkich deweloperów i inicjatorów przedsięwzięcia. Uzyskanie takich efektów było możliwe tylko i wyłącznie przy ścisłej współpracy z architektami, urbanistami, deweloperami i władzami gminy i miasta, spółkami miejskim oraz konserwatorem zabytków. Dlatego właśnie do koordynowania tak dużych przedsięwzięć już na początku potrzebne jest opracowanie strategii, a w niej zintegrowanego planu rozwoju przestrzennego. Dzięki zaproszeniu wszystkich interesariuszy projektu już na etapie planowania uniknięto licznych sporów i poniesienia niepotrzebnych kosztów, które mogły by być wywołane zmienianiem kluczowych kwestii projektu już na etapie jego realizacji. Taka strategia prowadzenia przedsięwzięć inwestycyjnych spowodowała, że plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony i opublikowany w rekordowo krótkim okresie 11 miesięcy. Efektem tej strategii byt powstanie jednego z najpiękniejszych, a na pewno najbardziej 'zielonych' osiedli w Polsce z licznymi placami zabaw, obiektami sportowymi, parkami, zabytkowym fortem i fosą. Ponadto ruch samochodowy na osiedlu został przeniesiony na jego obrzeża, a mieszkańcom został udostępniony dodatkowo garaż wolnostojący. Ponadto w rozdziale 4 niniejszego referatu pokazałem istotny wpływ jaki ma planowanie przestrzenne na koszty eksploatacji i użytkowania obiektu. Jest to faza stosunkowo najmniej kosztowna (w porównaniu do fazy realizacji -projektowania i budowania), a ma istotny wpływ na generację kosztów w fazach następnych. Planując i projektując budynek musimy myśleć zarówno o jego odbiorze do użytkowania jak i o kosztach które będzie generował w fazie eksploatacji. Jak wykazałem w referacie procedury planistyczne są rozległe i to nie samorządy gminne muszą się wykazywać inicjatywą w ich uchwalaniu. To inwestorzy powinny przyjąć aktywną postawę w kształtowaniu planów choćby przez tworzenie Zintegrowanych Planów Rozwoju Przestrzennego obejmujących nie tylko zagadnienia planistyczne i urbanistyczne ale także ekonomiczne i społeczne. Plany te powinny obejmować cele wszystkich interesariuszy takiego przedsięwzięcia i zakładać po początkowej fazie rozwoju przedsięwzięcia (w szczególności po wybudowaniu niezbędnej infrastruktury jak np. dojazdy, sieci) przyciągnięcie kolejnych. Muszą się one cechować przez to dużą elastycznością i odpowiadać na dynamicznie zmieniające się potrzeby rynku.