房价、土地出让与公共服务资本化——基于全国284个城市数据的实证研究

摘要

厘清房价、土地出让与公共服务之间的影响关系,能有效指引公共服务补短板、扩供给和提质量,助力解决民生矛盾、促进社会公平。本文结合全国284个城市的数据,在测度城市公共服务水平的基础上,分析了土地出让对公共服务供给结构的影响,并利用时空地理加权回归模型研究了公共服务对房价的资本化效应,最后探究了土地供给量对公共服务资本化水平的影响。研究发现,在财政分权和官员晋升的双重激励下,地方政府的财政支出更偏向于经济性公共服务;公共服务对住房价格具有显著的资本化效应,在时序上呈先上升后下降的波动趋势,说明公共服务水平与资本化效力之间存在非线性关系,空间上则呈南高北低的分布格局。进一步研究发现,土地供给量的增加能有效降低公共服务资本化效应;出让收入的偏向性支出影响公共服务供给结构与土地供给量变化致使资本化水平提升或降低是土地出让影响公共服务资本化的两条路径。应尽快建立“人地挂钩”的土地供应制度,积极探索土地价值二次捕获的财政工具,完善政绩考核制度,从源头上解决土地供需空间错配,摆脱地方政府财政困境。