集体建设用地出让研究

摘要

集体建设用地出让的立法,目前只有省级和市级的政府规章,没有全国人大和地方各级人大的立法或者授权,不符合国家权力分配的基本理念。集体土地出让局限于经营性建设用地,应当经过集体成员民主决策,应当采取招标、拍卖、挂牌等公开程序。集体建设用地出让的期限,不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。期限届满后,如何处理土地与建筑物的关系,需要立法提前应对。对在集体土地开发的小产权房买卖,法院不宜直接认定有效,但应当以中央政策为导向,通过民法解释学的方法,保护买受人的信赖利益。集体建设用地出让金不应当完全归农民集体所有,应当根据土地发展权理论,合理分配土地增值权益。国务院应当及时出台《集体建设用地出让和转让暂行条例》。