论房屋实际承租人优先购买权的法律保护

摘要

我国《合同法》及相关司法解释对房屋承租人的优先购买权给予保护已有较为明确的规定.但对转租后优先购买权如何行使的问题未作规定,导致理论的争议和司法实践中的混乱.在承租人将房屋的各个部分转让给多个次承租人以及承租人自己使用部分房屋、又将剩余的部分房屋出租给次承租人的情形下,房屋结构便于分割使用且可以进行房屋产权登记的,各个实际承租人均享自己承租部分的优先购买权,若房屋结构不便于分割使用或出租人整体出售房屋时,则由各实际承租人对该房屋的整体进行协商或者竞价购买,此时为了保护房屋所有人的利益,需以房屋所有人与第三人的成交价(即“同等条件”)的价格为竞价基点.