租金率折价视角的学区价值测度——来自上海二手房市场的证据

摘要

近年来,国内主要城市学区房现象持续升温,成为社会关注热点.由于学区房可以再出售,现有文献基于学区房溢价的研究并不能准确体现学区自身价值.本文提出租金率折价的概念,基于对上海二手房挂牌出售和出租数据的联动使用,应用特征价格模型和边界固定效应的方法对学区房的租金率折价进行系统分析,对优质教育资源的意愿支付价格做出更准确估计.实证结果表明,学区房的租金收益率平均而言比非学区房低5％,对于小户型住宅更可达19％,且租金率折价存在较大的波动,受教育部门公立学校入学政策冲击的影响大,证实学区房存在较大的政策风险.本文据此提出,实施基础教育阶段公共学校入学资格的“租买同权”,将有助于促进基础性公共教育资源的更公平利用,同时也有助于防范房地产市场价格过度波动.